住宅ローンの返済が不安。苦しくなる前に返済額は減らせる

ヤスって、住宅ローンアドバイザーの資格持ってたよね？
マイホームを買ったはいいけど、世間の話題は新型コロナウイルスのことばかり。今は問題なく返済できているけど、このまま予定通り住宅ローンの返済ができるのか不安で不安で……

新型コロナウイルスの影響で収入が減って、住宅ローンの返済に困窮している人が増えているらしいね。金融庁によると、コロナ禍以降、金融機関の救済を受けた件数は6万人以上で、東日本大震災のときの5倍だって。

そこまで！？ コロナの影響がどれだけスゴいのか物語っているね……

その反面、マイホーム購入者は増えているみたいよ。我が家を建ててくれた工務店さんもメッチャ忙しいって言ってた。

住宅ローンの返済で困る人と新たに住宅ローンを組む人が同時に増えている謎現象が起きているのか。

コロナ禍以降、マイホームを建てる人が増えている理由はいろいろあると思うけど、今の住宅ローン金利は史上最低レベルってことがなにより大きいと思う。

へ～、そんなに安いのね。

ペースケがマイホーム買ったのは10年くらい前だったよね？ それなら断然住宅ローンの借り換えをおすすめする。高確率で住宅ローンの総額が圧縮されるはずだよ。

住宅ローンの借り換えかぁ。聞いたことはあるけど、毎月問題なく払えていたし、なんかめんどくさそうだからスルーしてたよ。将来の不安が解消されるならやりたい！ 教えて！！ わかりやすくね！！！

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住宅ローンの返済で絶対にやってはいけないこと

>> 今すぐ住宅ローンの借り換えについて知りたい方はこちら

本題に入る前に、まずは住宅ローンの返済に困ったとしても絶対にやってはいけないことからいこう。

絶対にやってはいけないこと？？

それは、住宅ローンの滞納。返済に困っても滞納だけは絶対にやってはダメ。

住宅ローンの滞納や延滞をすると「信用情報にキズがつく ＝ ブラックリストに載る」可能性があるんだ。

ブ、ブラックリスト！？

実際にブラックリストというリストが存在するわけではないんだけど、ローンの返済が滞ると信用情報にその情報が載ってしまうんだ。そうすると、クレジットカードの契約や更新、その他のローンなどの審査に通らなくなる可能性がある。

さらに滞納や延滞が続くと、優遇金利が適用されなくなって返済額が上がったり、最悪の場合、住宅ローンの一括返済を求められる可能性もある。

やっばー。

当然、このあと説明する住宅ローンの借り換えもできなくなるだろうし、まったくいいことがない。

なので、住宅ローンの返済に困っても滞納だけは絶対にやめよう。

そうはいっても友だちにお金借りるわけにもいかないし…… （チラリ）

メッチャ見てる……

新たな借金は状況が悪化するだけでしょ。返済に困ったら、滞納する前に住宅ローンを組んでいる金融機関に相談しよう。

嘘でしょ！？
銀行に「お金払えません……」って言うの？？ それこそ一括請求されたりするんじゃない？

金融機関によって対応は異なると思うけど、返済額の見直しや返済期間の延長の相談に乗ってもらえる可能性が高いよ。

例えば、住宅金融支援機構の場合、新型コロナウイルス感染症の影響によって住宅ローンの返済に困っている方向けの案内ページが用意されていて、

などの相談に応じてくれることがある。

民間の金融機関も、一般的に返済期間の延長や一定期間利息のみの支払いなどの対応を取ってくれることが多いらしい。新型コロナウイルス感染症の影響でこの流れは強くなっていると思うし、少なくとも三大メガバンクに関しては、案内ページが用意されていたよ。

とにかく返済を滞納しても何も解決しない。困ったらなるべく早めに金融機関に相談しよう。金融庁も勧めている。

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えって本当にメリットあるの？

住宅ローンの借り換えとは、別の金融機関で新たな住宅ローンを組んで、返済中の住宅ローンを一括返済すること。当初の金利よりも低い金利に借り換えられれば、金利差の分、総支払い額を減らせるんだ。

住宅ローンの借り換えは、金利差と元金が大きいほど、そして返済期間が長いほど、減らせる金額は大きくなるよ。

住宅ローンショップの「モゲチェック」が発表した借り換え実績によると、利用者は平均で480万円の減額に成功したとか。

マジかいっ！ そいつはやるっきゃナイト！！
でも、10年前に住宅ローンを組んだときもすでに低金利だったよ？

住宅ローンの金利は、“マイナス金利” によってさらに下がったんだよ。

一昔前まで、住宅ローンの借り換えで100万円以上のメリットを出すには、

このうちどれかの条件に当てはまる必要があるといわれていたんだけど、マイナス金利以降は、この条件に当てはまらなくてもメリットが出るようになったんだ。

なるほど～。

金利差1%でこれだけのメリットがある

たとえば金利差1%あったらどれくらい減額できるの？

シミュレーションしてみよう。

借入れ金額：3500万円（元利均等、ボーナスなし）
借入れ期間：35年
金利：1.70%
毎月返済額：11万0626円

これを10年後に金利0.7%のローンに借り換えると……

借入れ金額（5年後の元金残高）：約2694万円（元利均等、ボーナスなし）
借入れ期間：25年
金利：0.70%
毎月返済額：9万7912円

毎月1万2714円が軽減され、このまま25年間返済が続くと、

1万2714円 × 12か月 × 25年 ＝ 381万4200円

なんと約380万円も減額できることになる。

ひゃー！ 金利がたった1%変わるだけで、毎月1万2000円、総額で380万円以上も減額されるのか！

返済額が毎月1万2000円減るって大きいよね。

ついでに金利差0.5%でもシミュレーションしてみよう。

借入れ金額：3500万円（元利均等、ボーナスなし）
借入れ期間：35年
金利：1.20%
毎月返済額：10万2095円

これを5年後に金利1.09%のローンに借り換えると……

借入れ金額（5年後の元金残高）：約2637万円（元利均等、ボーナスなし）
借入れ期間：25年
金利：0.70%
毎月返済額：9万5841円

毎月6254円安くなるから、25年間で約187万円もローンが減る。

住宅ローンの借り換えは、金利差が大きくなればなるほど効果を発揮するって言ったけど、金利差が0.5%だとしても十分な効果が出るんだ。

借り換えには数十万円の諸費用がかかる

でもさー、100万円以上のメリットにこだわることなくない？ たとえば50万円の減額でもメッチャ助かるよ。

ペースケが10年前に住宅ローンを組んだとき、事務手数料や保証料などの諸費用を銀行に支払ったよね？ 借り換えでもその諸費用はかかるんだ。

住宅ローンの借り換えの場合、数十万円から100万円くらいの諸費用がかかるんだ。

なるへそ。借り換えによる減額が諸費用を上回らないとメリットがないのね。

3000万円の借り換えで一般的に必要なコスト

ちなみに諸費用って借り換え時に現金で払うの？ 将来の支払いが不安で借り換えるのに、貯金がなくなったら本末転倒だよ。

諸費用の一部は、金融機関によっては借り換え残高に上乗せできるところもある。手持ちのお金を使いたくない人は、借り換え先選びの参考にして。

よかった。

住宅ローンの借り換えをすぐにやったほうがいい4つの理由

ローンの残りの期間が長いほど借り換えメリットがあるなら、なるべく早く借り換えたほうがそれだけお得になるのか。

そうだね。
住宅ローンの借り換えをなるべく早くやったほうがいい理由は他にもたくさんあるよ。

①収入が減ると危険

マイホーム購入時に住宅ローンを組んだときのように、借り換え時の審査でも、ほとんどの金融機関が返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）を考慮する。

収入減によって借換えができなくなる可能性は高いので、収入に影響が出ないうちに行動しよう。

返済負担率は、住宅ローンだけが考慮されるわけではないからね。マイホーム購入後に車を買い替えたり、教育ローンなどの新たな借入れによって借り換えできなく可能性があるよ。

②ローンの滞納や延滞はNG

住宅ローンにかぎらず、自動車やその他のローンの滞納や延滞も要注意。

クレジットカードの支払いやスマホ代の払い忘れも気をつけたほうがいいね。

③転職や独立直後はきびしい

新型コロナウイルスがきっかけで転職や独立を考えている人も少なくないかもしれないけど、転職直後の借り換えはスムーズにいかないことが多いと思う。

ひと昔前と違って、転職は一般的になりつつあるので、キャリアや収入がアップする転職であれば可能性は低くないかもしれない。でも、正社員から派遣社員として働くようになったり、今までとまったく異なる業種への転職は注意が必要。借り換えることはできても、金利が高くなってしまう可能性もある。

起業やフリーランスを考えている人も審査がシビアになる可能性が高いので気をつけよう。

④健康状態が悪化する可能性

ほとんどの金融機関では、団体信用生命保険（団信）に加入できないと住宅ローンを組むことができない。

マイホーム購入後に、大きな病気にかかったり、通院しているなどの健康状態だと団信に加入できないことがあるので注意が必要。

ワイド団信といって、通常の団信よりも条件がゆるい団信もあるけど、金利が高くなってしまう可能性があるよ。

フラット35は団信が任意じゃなかったっけ？

生命保険などでカバーできるならアリだけど、そうでない場合、万が一のリスクが大きすぎるよね。

今の生活が数か月後や一年後も同じようにキープできている保証はまったくないからね。コロナの影響がなくてもいつどんなことが起きるか誰にもわからない。上記のような状況になる前に早めに行動しよう。

収入が大きく変わっているわけではないのに、勤務先の業績が芳しくないせいか、仮審査にも通らなかった人もいるみたい。住宅ローンの借り換えは思い立ったが吉日、将来に不安があるならなおさら今すぐに取り掛かったほうがいいよ。

借り換えにおすすめの金融機関

借り換えに興味があるなら、なる早でやったほうがいいことはわかった。でも実際どこで借り換えたらいいのかさっぱり。いつも使っているメガバンクに相談すればいいの？

僕は断然、金利の低いネット銀行をおすすめする。

ネット銀行となると、担当者と対面で相談とかできないんでしょ？ 数千万円のローンを組むのに、ちょっと不安だよ……

そんなペースケにぴーーーったりな銀行がある。

マジ！？

①住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL」

住信SBIネット銀行は、三井住友信託銀行とSBIホールディングスが出資するネット銀行。

口座数451万口座、預金残高は6兆円（2021年3月末日現在）を超えるらしい。

住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL」の詳細
事務手数料	借入れ額の2.20%（例・3000万円の借入れで66万円）
保証料	無料
一部繰上返済手数料	無料
団体信用生命保険	団信、全疾病保障ともに無料
諸費用を合わせた借入れ	可能

住信SBIネット銀行の「ミスター住宅ローンREAL」がスゴいのは、ネット銀行でありながら対面相談サービスを提供しているところ。店舗で自分に合ったプランなど詳しい話を聞くことができる。

対面で相談できるうえに、金利は最低レベル。

住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL」の金利一覧（2021年8月）

住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL」の変動金利は0.41%と超低金利（通期引下げプラン）。

当初引下げプランの変動金利はまったくメリットがないので、間違っても選択しないようにね。

対面相談できるのにスゲー！

住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL」の特徴

住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL」は、団信もスゴい。

金利の上乗せなしで団信が付帯されるだけでなく、全疾病保障も金利負担なく付帯される。

全疾病？？

ガン、急性心筋梗塞、脳卒中の3大疾病保障はよく見かけるけど、これに加えて、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎を含む8大疾病保障はめずらしい。

そのうえ、すべての病気とケガが原因で働けなくなった場合、月々のローン返済額を保障してくれるんだ。

さらに、8大疾病によって働けないまま12か月経過すると、その時点でのローン残高が0円に、その他の病気やケガの場合は24か月を過ぎると、その時点でのローン残高が0円になる。

さらにさらに、先進医療特約、重度ガン保険金前払特約、リビングニーズ特約も付帯される。

これが住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL」の全疾病保障。

団信に加えて、すべての病気やケガまで対象になるというのはかなり心強いね。

住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL」に借り換えることで、生命保険の見直しができる人も少なくないんじゃないかな。

なるへそ。
住宅ローンの返済額を減らせるだけじゃなく、生命保険を解約して固定費を削減できる可能性もあるのか。これはスゴい。

なにげに便利なメリットが、定額自動入金サービス。他行の口座から自動的に住信SBIネット銀行の口座に手数料無料で入金できるんだ。

オレは、毎月返済額をネットバンクで振り込んでるんだよね。何度も忘れかけてるから入金が自動化できるのは地味にうれしい。

また、一部繰上返済は1円から可能で、何度でも手数料0円だよ。

リフォーム費用も合わせて借入れることも可能だよ。

住信SBIネット銀行の借り換えプランは、「通期引下げプラン」と「当初引下げプラン」の2パターンある。

プラン選択のポイントは、変動金利なら、借入れ全期間の金利引き下げ幅が大きい通期引下げプラン、固定金利を選ぶなら総支払い額が抑えられる当初引下げプランがおすすめ。

借入れ全期間、基準金利から一律金利を引き下げるプラン

5年間の金利を基準金利から大きく引き下げるプラン

住信SBIネット銀行の「ミスター住宅ローンREAL」は、とにかく低金利、且つ、団信の保障が充実しているうえに、対面で相談できるので、将来の不安を解消するのにうってつけだよ。

>> 住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL」の公式サイト

②住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」

マイホーム購入時に住宅ローンの契約をすでに経験しているので金利の種類や提出書類など、ある程度知識はついているという人は、住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」がおすすめ。

住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」の詳細
事務手数料	借入れ額の2.20%（例・3000万円の借入れで66万円）
保証料	無料
一部繰上返済手数料	無料
団体信用生命保険	団信、全疾病保障ともに無料 ガン診断給付金特約無料付帯(女性のみ)
諸費用を合わせた借入れ	可能

「ネット専用住宅ローン」は、来店不要でネットと郵送で完結できるんだ。マイホーム購入時は、ローンの審査や決済などのスケジュール管理が大変でネット銀行を敬遠する人もいたかもしれないけど、借り換えの場合は期日の縛りがないので、ハードルはグッと下がると思う。

住宅ローンは申込み書や契約書など、氏名や住所、勤務先など同じ項目を何度も手書きしないといけなくて、手書きが嫌いな僕は本当に苦痛だったよ。ネット契約だとかなり軽減されると思う。

金融機関の担当さんにジッと見られながら記入するのなんか気まずいよね。

住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」の金利一覧（2021年8月）

変動金利は0.41%と超低金利にも関わらず、「三井住友信託銀行」の条件を満たすことで、さらに最大年0.03%まで引き下げられ、なんと0.38%という圧倒的な低金利を提供している（通期引下げプラン）。

れ、0.3%台？？

「ネット専用住宅ローン」と「ミスター住宅ローンREAL」の違い

「ネット専用住宅ローン」と「ミスター住宅ローンREAL」ってどちらも住信SBIネット銀行だよね？ 対面かネット専用かの違いだけで、あとはまったく一緒なの？

「ミスター住宅ローンREAL」は、SBIマネープラザが住信SBIネット銀行の銀行代理業者として販売する商品、「ネット専用住宅ローン」は、三井住友信託銀行の商品で、住信SBIネット銀行が三井住友信託銀行の銀行代理業者として販売する専用商品なんだ。大枠は同じだけど、実は金利もサービス内容も微妙に異なる。

「ネット専用住宅ローン」と「ミスター住宅ローンREAL」の金利比較（2021年8月）

住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」の特徴

住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」の特徴は「ミスター住宅ローンREAL」と同様に、超低金利と病気とケガの手厚い保障。

引用：https://www.netbk.co.jp/contents/lp/homeloan/net_05/re.html

女性の場合、「ガン診断給付金特約」が基本付帯されるので、ガンと診断確定された場合に30万円が支払われる。

低金利と手厚い疾病保障で価格コムの「住宅ローン 人気ランキング」で1位に選ばれているよ。※2020年下半期

ネットの契約の場合、電子契約なので印紙代が必要ないというメリットもあるよ。印紙代は、1000万～5000万円の借入れで2万円もかかるから、バカにできない。

対面相談こそできないけど、ネット専用はネット専用でメリットがあるんだね。

対面相談はできないけど、もちろん相談はできる。電話とメールに加え、専用の手続きサポートアプリでチャット感覚で相談できるので、対面よりも気軽に質問できると思う。それに、記録として残しておくこともできるので安心かも。

「ミスター住宅ローンREAL」も「ネット専用住宅ローン」も、どちらも審査の結果次第で金利が上乗せされる可能性があるので、上乗せした際のシミュレーションもやっておこう。

じゃあ、「ミスター住宅ローンREAL」と「ネット専用住宅ローン」を同時に申込んで、金利の低い方で契約したらよくない？

残念ながら両者の同時申込みはできないことになっているんだ。

なので、まずは対面相談かネット完結かどちらか一方で申込んで、思うような結果が出なければ、もう一方を申込めばいいんじゃないかな。

どちらのプランがお得かは、金利はもちろん借入れ額や期間などによっても変わるので、諸費用も考慮して総返済額がどれくらいになるのかしっかりシミュレーションしよう。

>> 住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」の公式サイト

③三菱UFJ銀行「ネット専用住宅ローン」

三大メガバンクのひとつ、三菱UFJ銀行もネット専用の住宅ローンを提供している。

三菱UFJ銀行「ネット専用住宅ローン」の詳細
事務手数料	借入れ額の2.20%（例・3000万円の借入れで66万円）
保証料	無料
一部繰上返済手数料	無料
団体信用生命保険	無料 7大疾病保障：金利に0.3%上乗せ、または、毎月保険料を支払う
諸費用を合わせた借入れ	可能

実は、僕もマイホーム購入時に三菱UFJ銀行を検討したんだよね。メガバンクだからといって金利が高いイメージがあったけど、全然そんなことなかった。

三菱UFJ銀行「ネット専用住宅ローン」の金利一覧（2021年8月）

「ネット専用住宅ローン」には、ネットに特化しているため、変動金利で0.475%とさらに金利は低く設定されている。

三菱UFJ銀行「ネット専用住宅ローン」の特徴

「ネット専用住宅ローン」なら、事前審査から契約まで店舗に出向く必要はないので、書類の記入もラクだし、印紙代もかからないし、捺印も不要。

団信は無料で付帯され、7大疾病は金利上乗せ、または保険料を支払うことで加入できる。

7大疾病保障のプランは2つ用意されていて、

団信の内容が複雑だね……

通常の団信は無料で加入できるけど、7大疾病保障は有料になる。

保険料の支払い方法は、金利に0.3%上乗せするか、毎月別途支払う（保険料は条件により異なる）か2つのパターンから選択可能。ただし、両者は保険金の支払い条件や特約が異なる。また、金利上乗せ型は、途中解約ができないことも注意しよう。

一見、安い保険料で保障が充実しているように見えるけど、数十年で考えると決して安くない。

その点、住信SBIネット銀行は無料で全疾病保障と太っ腹なんだね。

住信SBIネット銀行の全疾病保障はたしかに無料で付帯されるけど、就業不能状態にならないと保険金が支払われないんだ。各行の団信は似ているけど、微妙に内容が異なるのでよく確認しよう。

個人的には、団信に加入しているなら有料のサービスまで加入する必要はないと思っている。今は医療が発達しているし、掛け捨ての安い収入保障保険もたくさんある。住宅ローンと保険は別で考えたほうがよさそう。

>> 三菱UFJ銀行「ネット専用住宅ローン」の公式サイト

まとめ

新型コロナウイルスの影響は、想像をはるかに超える規模で世界中に広まり、今もなお多くの人々を不安にさせている。

将来のことを十分に考えてマイホームを購入をしたとしても、ここまでの状況を予想するのは難しいよね。

新型コロナウイルスはいずれ終息すると思うけど、今後いつどんなことが起きるのかまったくわからない。

本当……。今は問題なく払えているから大丈夫だなんて言えないね。

うん。実際に住宅ローンの返済が苦しくなってから行動しても間に合わない可能性が高いよ。

住宅ローンの借り換えは、シミュレーションした結果、総返済額が減るなら今すぐやるべきだし、減額メリットがそこまで出なくても、団信の保障を手厚くできるケースもあると思う。とにかくなにかしらのメリットが出るならやらない理由はない。

手続きは面倒かもしれないけれど、それも最初だけ。マイホーム購入時にくらべたらなんてことないはず。ペースケのように将来に不安を感じている人はもちろん、そうでない人もまずは借り換えメリットが出るのかシミュレーションしてみて。

ヤス石田が厳選！ 住宅ローンの借り換えにおすすめな金融機関を比較

住宅ローンの借り換え比較｜ヤス石田のおすすめ銀行はここ！

2021年8月3日

それでは、Can you survive?
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