住宅ローンの借り換え比較｜ヤス石田のおすすめ銀行はここ！

※2020年4月2日更新

ヤス石田

あらためまして「住宅ローンアドバイザーのヤス石田」です。今、住宅ローンは空前の低金利となっています。

ヤス石田の同級生・おたつ

ちょっとちょっと、カリアゲ面積のほうが大きいヤスみたいな人間が、住宅ローンアドバイザーなわけないでしょうに。

ヤス石田

フッ…… 全日本不動産協会認定さ。

おたつ

うさんくさっ！！

ヤス石田

試験会場では完全に浮いていたよ（照）。

今、住宅ローンは史上最低レベルの金利となっています。借り換えを実施することで高確率で住宅ローンの総額が圧縮されるはずです。

おたつ

オレは10年前に変動金利であこがれのマイホームを手に入れたんだよね。

ヤス石田

10年前に組んだローンだと、借り換えメリットはかなり大きいと思うよ。

おたつ

住宅ローンの借り換えかぁ。最近よく耳にするけれど、なーんか面倒くさそう。毎月問題なく払えてるしさ。

ヤス石田

でも、おたつ、この数字を見たら面倒だなんて言っていられないんじゃないかな。

住宅ローンの借り換えをおこなうことで、たとえばローン残高3000万円、残存期間30年の場合、200万円以上、住宅ローンが減ることもめずらしくありません。借り換え費用がかかったとしても、借り換えたほうが断然お得です。

ヤス石田

住宅ローンショップ「モゲチェック・プラザ」が発表した借り換え実績によると、利用者は平均で480万円の減額に成功、最高額はなんと2100万円だって！

おたつ

うっへ～！
確かにこれは面倒だなんて言っていられない額かも。住宅ローンアドバイザー！ 詳しく教えて！！

ヤス石田

じゃあ、今回は住宅ローンの借り換えについて説明するね。
まずは、主要銀行の金利を確認してみよう。

【簡易版】住宅ローン借り換え金利一覧 2020年4月金利 （2020年4月2日現在）

※団信に加入しない場合は年0.2%引下げ
※ソニー銀行の詳細はHPにてご確認ください。

おたつ

10年前だって十分低金利だったはずなのに、こりゃ確かに空前の低金利だわ～。特に固定金利の安さが際立っているね。

ヤス石田

誤解を承知で言うと、今は金利が安いからどこの銀行で借り換えてもそれほど変わらない。平均で480万円なんて話はしたけれど、細かい金利差を気にして、借り換えを先延ばしにするくらいなら、少しでも早く借り換えたほうがいいと思う。結局、やらないことが最大のリスクだよ。

おたつ

なんかその気になってきた！

この記事を書いているのは

ヤス 石田

知りたいことはとことん追求する根性系の生真面目パンク野郎（3児の父）。節約と節制とメルカリとIPO株を駆使して、人生の荒波をサバイブ中。15台のスマホで14枚のSIMカードの通信速度を毎週コツコツ計測している。嫌いな言葉は「損」と「リスク」。苦手なことは「損切り」。

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借り換えのボーダーライン

今まで、住宅ローンの借り換えで100万円以上のメリットを出すには、

このうちどれかの条件に当てはまる必要があるといわれていました。しかし2016年、日本の金融史上稀に見る大事件が起こったのです。

ヤス石田

これが “マイナス金利” なんだ。

おたつ

マイナス金利について、もう少し詳しく教えてほしいな。

マイナス金利とは？

普通、お金の貸し借りは、お金を借りた側が貸してくれた側に利息を払いますが、マイナス金利ではこの立場が逆転します。つまり、お金を貸す側が利息を払うという、過去に例のない状態になっているのです。

おたつ

マジかいっ！ こうしちゃいらんない！！ ちょっと銀行行って全額引き出してくる！！！

ヤス石田

ちょい待ち！

今回のマイナス金利は日本銀行と各金融機関の話で、個人が銀行に預けているお金には適用されません。

おたつ

な～んだ。

銀行などの金融機関は、日本銀行の口座に莫大な額のお金を預けていますが、銀行は日本銀行にお金を預けているとマイナスの金利が適用されて、利息がつくどころか逆に日本銀行から罰金をとられてしまいます。そうなると、銀行は積極的に企業や個人に融資することになり、その結果お金が市場に回り、うまくいけば景気が良くなるというわけです。

このマイナス金利の効果で、もともと低かった住宅ローンの金利はさらにさらに下がることになりました。つまり、借り換え前後の金利差によっては従来の

この条件に当てはまらなくてもメリットを享受できるようになったのです。

ヤス石田

まずはシミュレーションしてみることが大事。その結果、借り換えメリットがなければ今の住宅ローンがベストだという確認にもなるしね。

金利差が1%あると……

おたつ

たとえば金利差1%あったらどれくらい減額できるの？

ヤス石田

シミュレーションしてみよう。

借入れ金額：3500万円（元利均等、ボーナスなし）
借入れ期間：35年
金利：2.09%
毎月返済額：11万7565円

これを5年後に金利1.09%のローンに借り換えると……

借入れ金額（5年後の元金残高）：約3142万円（元利均等、ボーナスなし）
借入れ期間：30年
金利：1.09%
毎月返済額：10万2363円

毎月1万5202円が軽減され、このまま30年間返済が続くと、

1万5202円 × 12か月 × 30年 ＝ 547万2720円

なんと約547万円も減額できることになります。

おたつ

うっへー！ 金利がたった1%変わるだけで、毎月1万5000円、総額で500万円以上もお得になるのか！ こりゃ、すごいわ！

ヤス石田

金利差0.5%でもシミュレーションしてみよう。

借入れ金額：3500万円（元利均等、ボーナスなし）
借入れ期間：35年
金利：1.59%
毎月返済額：10万8714円

これを5年後に金利1.09%のローンに借り換えると……

借入れ金額（5年後の元金残高）：約3110万円（元利均等、ボーナスなし）
借入れ期間：30年
金利：1.09%
毎月返済額：10万1320円

毎月7394円安くなるから、30年間で約266万円もローンが減ります。

ヤス石田

住宅ローンの借り換えは、金利差が大きくなればなるほど効果を発揮するけれど、金利差が0.5%だとしても十分な効果が出るでしょ？

おたつ

今は問題なく返済できているからいいや、なんて放置していたら大損するね。

借り換えに必要な費用

おたつ

でもさヤス、100万円以上のメリットが出なくったって、たとえば50万円の圧縮でも借り換えする意味はあるんじゃない？

ヤス石田

住宅ローンの借り換えには、事務手数料や保証料などの諸費用が数十万円から100万円くらいかかるんだ。

おたつ

なるほどー。住宅ローンを組んだときにかかった諸費用がもう一度必要になるんだね。

ヤス石田

そういうこと。住宅ローンの借り換えは、返済中のローンを一括返済して、新たに別の金融機関から借りることになるから、もちろん購入時と同じように諸費用が必要になるよ。詳細を確認していこう。

3000万円の借り換えで一般的に必要なコスト

・旧銀行に払う一括返済手数料　約3万円
・新銀行に払う事務手数料　約3万円 ※銀行によっては無料や借入れ額×◯%などのケースあり
・印紙代　2万円（残高1000万～5000万円の場合）
・司法書士手数料　約5～10万円
・抵当権設定費用　12万円（借入れ額×0.4%）
・保証料　約60万円（借入れ額×2.20%）※銀行によっては無料のケースもあり
合計 約90万円

おたつ

え！？ これを現金で払えっていうの？ ムリムリムリムリ！！ 子どもの教育費もあるし、現金は使いたくないよ。

ヤス石田

住宅ローンの借り換え諸費用は、ざっと見積もっても85～90万円。この額だと躊躇してしまう人もいるかもしれないね。
でも安心して。諸費用は借り換え残高に上乗せすることもできるんだ。

おたつ

ほっ。

ヤス石田

現金で用意できる人は、その資金を諸費用ではなく返済に回せば残高を減らすことができるね。このあたりもどちらがお得かシミュレーションしてみるといいよ。

「事務手数料」「保証料」一覧

諸費用のなかでも高額になるのが、「事務手数料」と「保証料」。

以前は、保証料を支払って保証会社に保証してもらうことが一般的でしたが、最近は、事務手数料を支払う代わりに、保証料は無料になる住宅ローンが一般的です。

ヤス石田

ネット銀行の住宅ローンは、事務手数料は高くて保証料が無料。メガバンクは事務手数料は安くて、保証料は金利に上乗せされる傾向にあるよ。

住宅ローンの6つの見直しポイント

ヤス石田

住宅ローンの借り換えは、6つのポイントで考えよう。

1. 変動金利、固定金利？ どの金利タイプで借り換えるか？
2. 借り換え総コストで考える（手数料や保証料）
3. 繰上返済が無料でやりやすいか？ 団信は無料か？
4. ネット銀行とメガバンク、都市銀行の違い
5. 銀行の特別なサービスをチェック
6. やっぱり金利差は大きい

ヤス石田

一つひとつ説明していくよ。

1. 変動金利、固定金利？ どの金利タイプで借り換えるか？

ヤス石田

おたつは変動金利で住宅ローンを組んでいるんだったね。当時、金利が上がるリスクは考えなかった？

おたつ

金利が上がるリスクかー。正直なところ、よくわからないから不動産屋が勧めるローンで決めちゃったんだよね。

ヤス石田

住宅ローンあるあるだね。じゃあ、変動金利と固定金利のおさらいからはじめよう。

変動金利とは

変動金利とは、ご存知のとおり、返済中に金利が変わるタイプ。最大のメリットは金利が低いことです。

変動金利は、基本的に銀行の短期プライムレートに連動し、6か月ごとに見直されますが、たとえ金利が上下しても、すぐに返済額が変わるわけではありません。通常、返済額の見直しは5年に一度となり、5年の間に金利が上がれば、見直し時に返済額が上がります。これを5年ルールといいます。

ヤス石田

半年ごとに返済額が変わったら困るよね。だから5年の準備期間を設けてくれているってわけ。

固定金利とは

固定金利は金利が変わらないので、金利上昇リスクを心配する必要がありません。返済額も一定となり変わりませんが、変動金利よりも金利が高めに設定されているというデメリットがあります。

固定金利は、10年国債などの長期金利に関係しています。

固定期間選択型

固定期間選択型は5年や10年など、金利を固定する期間を選べるタイプです。固定期間中は金利が固定され、返済額も変わりません。

ヤス石田

半年ごとに金利が見直される変動金利は、6か月固定金利とも考えられるね。

固定期間選択型は、固定期間終了後に、その後の金利タイプを選ぶことになります。

変動金利の怖さ

ヤス石田

おたつみたいに不動産会社から勧められるがまま変動金利にしたって人、多そうだよね。

おたつ

うん。オレの周りも変動金利を選んだ人が多いよ。

ヤス石田

変動金利は金利が安くて返済額を抑えられるから、不動産会社としても売り込みやすいんだろうね。

おたつ

変動金利の安さは魅了的だもん。

ヤス石田

でもちょっと甘いよ、おたつ。どちらの金利タイプを選ぶべきかは、誰も未来は予測できないからわからないと言ってしまえばそれまでだけれどさ、金利上昇リスクをなめると痛い目みるよ。

おたつ

金利が急に上がったときの救済ルールがなかったっけ？ それがあるから万が一のときも安心って、家を買うときに言われた気がする。

ヤス石田

125%ルールね。

金利が急激に上がり、毎月の返済額が10万円から20万円にアップすると、返済できなくなる人が続出してしまうかもしれません。これは金融機関にとっても一大事です。そんなときの救済措置として、125%ルールが定められています。

たとえば毎月10万円の返済をしている場合、金利が大きく上昇しても、見直し後の返済額は12万5000円以上にはなりません。
※5年ルールや125%ルールを採用していない金融機関もあります。

おたつ

それそれ！

ヤス石田

甘いね、おたつ。甘井おたつに改名したほうがいいよ。
たしかに125%ルールは、返済額の急激なアップを抑えるための措置だけれど、本来支払わなければならない利息を先延ばしにしているだけだからね。

おたつ

そうなのか……。返済を免除されているわけではないのね。

ヤス石田

そうそう。月々の返済額に上限は定めるけれど、金利が上がった分の利息は、あとでちゃんと返してねってこと。

おたつ

だったら金利が上がってから固定金利に借り換えればいいんじゃない？

前述したとおり、変動金利と固定金利は関係する指標が異なります。過去の傾向をみると、変動金利が上がったときには、すでに固定金利は上がってしまっています。

以上を踏まえると、変動金利を選んでも問題ない、という方は、

おたつ

でもさでもさ、金利が爆発的に上がったら破綻者が続出して、日本がとんでもないことになっちゃうんじゃない？ そんなことお国が許さないでしょうに！

ヤス石田

住宅ローンの返済期間は長期間に及ぶからね。20年や30年の間にとんでもないことが起こらないなんて誰も保証できないよ。

おたつ

でもさでもさでもさ、なにが起こるかわからないって言うなら、これ以上金利が安くなることだってあるんじゃない？ 変動金利っていうくらいだから、金利が上がれば上がるし、下がれば下がるんでしょ！？

ヤス石田

おたつ、君はひとつ大きな勘違いをしている。変動金利は、金利が下がっても返済額は減らないんだよ。

おたつ

ぷぷっ！ そんなバカな話があるもんですかい。

前述したように、変動金利は半年に一度金利が見直されるため、金利が下がれば返済額も下がると思っていないでしょうか？

おたつ

当然思ってるよ。

マイナス金利によって下がった金利が、さらに低くなることは考えにくいですが、もちろんありえないとは言い切れません。

おたつ

だよね！ だよねー！！

ヤス石田

でもね、いま、金融機関ががんばって下げている金利は「優遇金利」というものなんだ。

おたつ

ゆうぐうきんり？？

住宅ローンの金利は、「基準金利」と「優遇金利（適用金利などともいう）」のふたつにわかれます。

参照：みずほ銀行公式サイト

基準金利（店頭金利）
住宅ローン金利の定価のようなもので、実際に適用される金利は、基準金利よりも低いケースが一般的。金利は金融機関によって異なる。

優遇金利（適用金利）
実際に適用される金利のことで、定価である基準金利に対し、優遇金利はセール価格のようなもの。頭金20%以上などの条件をクリアすると、基準金利から優遇される。

ヤス石田

金融機関のサイトを見ると毎月金利が変わっているように見えるけれど、実際は優遇金利が変わっているだけで、基準金利はほとんど変わっていないんだ。基準金利が下がらないかぎり、返済額は下がらない。つまり、優遇金利がどれだけ低くなっても、すでに住宅ローンを借りている人には何の影響もないんだよ。

おたつ

肝心の基準金利はどうなっているの？

ヤス石田

残念ながらここ数年変わっていないんだ。

おたつ

うちは借り換えをしないかぎり、今の低金利の恩恵を受けることはできないってことなのね。

マイナス金利が導入され、全期間固定金利の金利も数年前では考えられないくらい下がっています。変動金利との金利差が少ないこのチャンスを逃す手はありません。

ヤス石田

むしろ全期間固定金利と変動金利の差があまりなくなっている今、金利上昇リスクのある変動金利を選ぶ理由がないかもしれないよ。

もちろん、残存期間が短い方や十分な余剰資金の備えがある方は、固定金利よりも金利の低い変動金利を選択するのもありだと思います。

ヤス石田

まずは全期間固定金利から検討して、ローン残存期間や余剰資金を考慮し、20年固定や10年固定、変動金利などを検討するといいんじゃないかな。安易に金利だけで決めないで、自分のライフスタイルに合ったタイプを選ぼう。

2. 必ず借り換え総コストで考える

前述したように、住宅ローンの借り換えには多額の諸費用がかかるため、諸費用以上のメリットが出なければ、借り換えても損をしてしまいます。

おたつ

じゃあ、金利が一番安いところで借り換えたほうがいいんだね。

ヤス石田

おたつ！ 数行前に「安易に金利だけで決めるな」って言ったばかりだよ？

借り換えコストで一番大きな負担となるのは保証料ですが、ネット銀行のほとんどは保証料が必要ありません。

おたつ

じゃ、じゃあ、保証料が無料のネット銀行から選べばいいんだね。

ヤス石田

ほとほと安易。安易・オブ・ザ・イヤー受賞間違いなしだね。

保証料が無料でも事務手数料が通常よりも高い銀行や、その反対で事務手数料は安いけれど、保証料が高い銀行、保証料も事務手数料も安いけれど、金利が高い銀行などさまざまです。

おたつ

じゃあ、どうしろってのよ！

ヤス石田

だから冒頭で話したように、とにかくシミュレーションして総支払い額で検討することが大事なんだ。

おたつ

そうか！

ヤス石田

ということを忘れてはいけないよ。
そうそう、総コストが上がってしまっても変動金利から全期間固定金利に借り換えることで金利上昇リスクをなくす、というのもひとつの賢い選択肢だと思うよ。

3. 繰上返済は無料でやりやすい？ 団信は無料？

住宅ローンにおいて、繰上返済の手数料と団体信用生命保険（団信）の費用はとても重要な項目です。

ヤス石田

少しでも早く住宅ローンを返済して、利息を少なくしたいと考える人は、繰上返済の手数料が無料で、手続きもかんたんにできる銀行がおすすめだよ。最近ではネット銀行にかぎらず、ネットで手続きすれば無料という銀行が増えているんだ。

おたつ

へ～、繰上返済もネットからできるんだね。

ヤス石田

それから、団信も重要だよ。

おたつ

えっと、団信って…… 何だっけ？

団信とは、団体信用生命保険の略称で、住宅ローンを組んだ方が、死亡、または所定の高度障害状態になったとき、住宅ローンの残金が金融機関に支払われ、住宅ローンを清算することができる生命保険のことです。

ヤス石田

今は、団信も無料で付帯される銀行が増えているよ。

住宅ローンを組む際には、ほとんどの金融機関で団信の加入が義務付けられています。

「団体信用生命保険」一覧

4. ネット銀行とメガバンク、都市銀行の違い

ヤス石田

ネット銀行とメガバンク、どちらを選択するのかも大きなポイントになるよ。まずは両者の違いを見てみよう。

肝心の金利が低く設定されているのは、やはり支店がなくコストがかからないネット銀行です。総返済額を少なくできるのは、ネット銀行の最大のメリットになります。

保証料が無料というのもネット銀行の魅力になりますが、その反面、事務手数料が高く設定されています。

ヤス石田

ポイントは諸費用も含めたトータルコストだね。

フラット35に関しては、このかぎりではないよ。

フラット35は、住宅金融支援機構の商品を、さまざまな銀行が代理店となって販売しているようなもの。基本的にどこの銀行でも同じ金利になります。

ヤス石田

異なる点といえば「事務手数料」と「保証料」。特に「事務手数料」が比較のポイントになるよ。

フラット35の「事務手数料」「保証料」一覧

フラット35で事務手数料が安いのは、断然、楽天銀行。”借入れ額の0.990%” になります。

ヤス石田

ARUHIもWeb割引きで2.20%から1.10%にしているけれど、楽天銀行にはかなわないね。

おたつ

ちょっと待ってよ！ みずほ銀行はどうなの？ 手数料定額型なら3万3000円でしょ？ 激安じゃん！

みずほ銀行のフラット35（手数料定額型）の事務手数料は、たしかに3万3000円と他行とくらべてかなり安く設定されていますが、肝心の金利が他行よりも高くなっています。

ヤス石田

楽天銀行とみずほ銀行で3000万円を30年間借入れた場合をシミュレーションしてみよう。

おたつ

一見、事務手数料が激安のみずほ銀行がよさげだけど、実際は楽天銀行のほうが約35万円も安い！ うっひょ～！！

>> 楽天銀行「フラット35」の公式サイト

5. 銀行の特別なサービスをチェック

ここまでの低金利時代に、銀行としてもこれ以上金利で勝負するには厳しい状況になっています。そこで、最近では独自のサービスや付加価値を提供する銀行が増えてきました。

住信SBIネット銀行

ヤス石田

住信SBIネット銀行は、全疾病保障が無料で付帯されるんだ。

前述したように、無料で団信が付帯される銀行はめずらしくありませんが、住信SBIネット銀行の住宅ローンは「全疾病保障」が基本付帯されます。
※保険会社の判断により加入できない場合あり

おたつ

全疾病保障？？

全疾病保障とは、8疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）とそれ以外の病気やケガによって、就業不能状態になった場合、返済が免除される保障です。

保障自体は他行でもおこなっているところはありますが、通常は金利に0.2～0.4%加算されます。借入れ額にもよりますが、100万～300万円ほどの負担が無料になるのは大きなメリットになります。

住信SBIネット銀行の全疾病保障は、就業不能状態によって「月々のローン返済に対する保障」と「ローン債務残高に対する保障」の2つの保障があります。

ヤス石田

万が一、病気やケガで働けなくなった場合、月々の返済は0円になって、働けないまま12か月経過したら残高が0円になるんだ。

さらに、女性の場合、がんと診断されると30万円の保険金が支払われます。

おたつ

病気で返済が滞るリスクをなくせるのは安心だね。

ヤス石田

住宅ローンの借り換えメリットは、金銭的にはもちろんだけれど、住信SBIネット銀行なら保険的にもメリットを享受できるね。

金利に上乗せしてまで疾病保障をつけることには大きな疑問を感じるけれど、無料で全疾病保障がつけられるのはかなりポイント高いよね。

ソニー銀行の住宅ローン

ヤス石田

ソニー銀行は毎月中旬に翌月の金利を発表するんだ。

おたつ

普通は当月に発表されるんだよね？

ヤス石田

そうそう。ソニー銀行の場合は、今月と翌月の金利を比較してから金利タイプを変更するタイミングを選べるんだ。

金利タイプの変更はネットで気軽にできる時代ですが、ソニー銀行の場合は、毎月中旬に翌月の金利を発表するため、今月と翌月の金利を比較してから金利タイプを変更するタイミングを選ぶことができます。
※固定金利適用中に金利タイプを変更する場合は、変更手数料がかかります。

楽天銀行

ヤス石田

楽天銀行は8疾病保障付きの団信が無料で付けられるよ。

おたつ

住信SBIネット銀行と一緒？

ヤス石田

いや、楽天銀行は、長期8疾病就業不能保障特約といって、内容が少し異なるんだ。

住信SBIネット銀行はすべての病気やケガが対象で、就業不能期間によって2通りの保障を用意しているのに対し、楽天銀行は8疾病限定で、就業不能状態が長期（1年）になった場合のみの保障となります。

ARUHI

ヤス石田

フラット35で有名なARUHIには、「ARUHI暮らしのサービス」というものがあるよ。

ARUHI暮らしのサービスとは、ARUHIの住宅ローンの利用者向けに、家電、家具、インテリア、引越し、ネット通販、レジャーなど、数多くの提携先企業の優待を受けることができるサービスです。

通常、年会費が1万円かかりますが、ARUHI住宅ローンの利用者は年会費無料となります。

おたつ

ふ～ん。

ヤス石田

あれ？ ピンときてないね。
たとえばこんなサービスがあるよ。

■サカイ引越センター
・引越の基本料から20%OFF（3月15日～4月15日は10%）
）
・ダンボール最大50箱、テープ2本、布団袋2枚、レンタルハンガーBOX5箱まで無料提供
・使用済ダンボールを1回に限り無料回収
・訪問見積り時、お米を1kgをもれなくプレゼント

■unico
家具、雑貨などすべての商品を優待価格で販売

■ビックカメラ・コジマ
通常より＋3%のポイント付与

おたつ

！？ なにげに良い！
引っ越し代20%オフとか家具や家電がお得に買えるだけでもかなりお得かも。

イオン銀行

ヤス石田

イオン銀行は、イオンでの買い物が5%オフになるよ。

イオン銀行の住宅ローンを利用すると、イオングループでの買い物が5年間5%オフになります。

おたつ

買い物はほとんどイオンですませるイオニストの我が家には、うれしいメリット！

新生銀行

ヤス石田

新生銀行は家事、育児系のサービスを提供しているよ。

新生銀行の住宅ローンは、安心パックW（ダブル）の利用者に、病児保育や家事代行、ハウスクリーニングサービスなどを提供しています。

利用者には借入れ金額によって20枚から50枚までのクーポンが交付され、たとえば病児保育サービスならクーポン2枚、家事代行サービスは1枚で3時間などのサービスを利用することができます。

おたつ

ウチみたいな子育て家庭にはうれしい特典だね。

6. やっぱり金利差は大きい

「安易に金利だけで決めない」とお伝えしましたが、そうはいっても金利差は一番大きな要因となります。たとえば、

たった0.1%の金利差で総コストが約50万円も変わってきます。

おたつ

金利ってすごい！

ヤス石田

まずは金利の安さで銀行をしぼって、それから諸費用、オリジナルサービスなどの細かい点をチェックするといいね。

借り換え住宅ローンをとことん比較

ヤス石田

ここからは金融機関ごとに詳しく見ていこう。

住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL」

手数料

・事務手数料：借入れ額の2.20%（例・3000万円の借入れで66万円）
・保証料：無料
・一部繰上返済手数料：無料 ※全額繰上返済時、固定金利特約期間中の場合3万円

団体信用生命保険

団信、全疾病保障ともに無料

諸費用を合わせた借入れ

可能

キャンペーン

－

金利一覧（2020年4月）

住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL」の特徴

「ミスター住宅ローンREAL」は、三井住友信託銀行とSBIホールディングスが共同で出資するネット専業の銀行、住信SBIネット銀行の対面専用の住宅ローンです。自分に合った金利タイプや審査に関する疑問点などにフェイス・トゥ・フェイスで相談できます。

おたつ

へ～、ネット銀行なのに、対面で相談できるんだね。でも代わりに、なにかデメリットがあるんでしょ？

ヤス石田

それが対面のミスター住宅ローンREALでも団信、全疾病保障が無料で付帯されるし、金利もほとんど同じだけでなく、ミスター住宅ローンREALのほうが安いこともあるんだ。

住宅ローン専属の担当者が付く店舗は、新宿、秋葉原、横浜、大宮、名古屋、大阪、神戸、福岡。もちろん無料で相談できます。

さらに、ミスター住宅ローンREAL独自のサービスとして、万が一の交通事故に備えた交通事故傷害補償が無料で付帯されます。

おたつ

すげっ！ 大盤振る舞い！

ヤス石田

女性向けの「ガン診断給付金特約」は、ネット専用住宅ローン限定の特典だから気をつけてね。

おたつ

ネットと同様のサービスを受けられるのに、専属担当者に対面で相談できるなんて至れり尽くせりだね。

>> 住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL」の公式サイト

所属銀行：住信SBIネット銀行株式会社
銀行代理業者：SBIマネープラザ株式会社
許可番号：関東財務局長（銀代）第268号
取扱業務：円普通預金及び円定期預金の受入れを内容とする契約締結の媒介（勧誘及び受付）
※並びに資金の貸付けを内容とする契約締結の媒介（勧誘及び受付）当社は、銀行代理業に関して、お客さまから直接、金銭のお預かりをすることはありません。
※ただし、住宅ローン取引に付随するもののみを指す。

住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」

手数料

・事務手数料：借入れ額の2.20%（例・3000万円の借入れで66万円）
・保証料：無料
・一部繰上返済手数料：無料

団体信用生命保険

団信、全疾病保障ともに無料
ガン診断給付金特約も無料（女性のみ）

諸費用を合わせた借入れ

可能

キャンペーン

－

金利一覧（2020年4月）

住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」の特徴

住信SBIネット銀行は、三井住友信託銀行とSBIホールディングスが共同で出資するネット専業の銀行です。

最大の特長は、圧倒的な低金利です。特に変動金利と一部の固定金利は、他のネット銀行とくらべても目を見張るほど。

さらに、すべての病気とケガを保障する全疾病保障が無料で付帯される点も注目です。
※精神障害等を除く ※フラット35を除く

ヤス石田

2017年6月から、8疾病保障から全疾病保障にグレードアップしたんだ。

おたつ

おおっ！

3つの特定疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）＋5つの慢性疾患（糖尿病、肝硬変、高血圧症、慢性腎不全、慢性膵炎）＋その他の病気やケガ（免責期間3か月あり）で働けなくなったら、月々の返済額を保障してくれ、さらに働けないまま12か月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。

また、女性は全疾病保障に加えて「ガン診断給付金特約」も無料で付帯され、はじめてガンと診断確定された場合に診断給付金として30万円が支払われます。

住信SBIネット銀行の借り換えプランは2パターンあります。

・通期引下げプラン
借入れ全期間、基準金利から一律金利を引下げるプラン

・当初引下げプラン
5年間の金利を基準金利から大きく引下げるプラン
※正確には、借入れから60か月経過後の6月または12月（いずれか早い方）の返済日まで

おたつ

どんな基準で選べばいいんだろ？

ヤス石田

一般的に、変動金利を選んだ人は、借入れ全期間の金利引き下げ幅が大きい通期引下げプランを、固定金利を選んだ人は、総支払い額が抑えられる当初引下げプランを選ぶ人が多いみたいだよ。まあ、このあたりも一般論に流されず、自分でシミュレーションして検討しよう。

>> 住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」の公式サイト

住信SBIネット銀行「フラット35」

手数料

・事務手数料：借入れ額の1.10%（例・3000万円の借入れで33万円）
・保証料：無料
・一部繰上返済手数料：無料

団体信用生命保険

団信に加入しない場合は金利から年0.2%引下げ
新3大疾病：金利に0.24%上乗せ
全疾病保障：事務手数料に借入れ金額の0.5%上乗せ

諸費用を合わせた借入れ

可能

キャンペーン

－

金利一覧（2020年4月）

住信SBIネット銀行「フラット35」の特徴

住信SBIネット銀行は、フラット35も提供しています。

ヤス石田

住信SBIネット銀行のフラット35も、ネット専用住宅ローンと同様に全疾病保障をつけられるけれど、無料ではないんだ。

フラット35は、2017年10月1日以後、団信付きの住宅ローンになりましたが、無料ではなく金利に0.2%上乗せすることで加入することができます。死亡・所定の身体障害状態に加え、3大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）、公的介護保険制度に定める要介護2から要介護5の状態なども保障される新3大疾病付機構団信は、金利に＋0.24%となります。全疾病保障は、事務手数料に借入れ金額の0.5%を上乗せすると加入ができます。

おたつ

3000万円の借入れだと16万2000円か。結構大きな金額になるのね。

ヤス石田

ちなみにフラット35の団信は無料ではないから加入は任意なんだ。だから収入保障保険などで安く代用できるなら、それも全然ありだよね。

おたつ

なるほどー。

2019年7月から、自己資金を8～9割用意することで、「フラット35（買取型）」より低い金利で借入れできるようになる「フラット35（保証型）」が開始しました。

>> 住信SBIネット銀行「フラット35」の公式サイト

ARUHI「フラット35」

手数料

・事務手数料：Web割引き実施中。借入れ額の2.20% 1.10%（例・3000万円の借入れで66万円 33万円）※最低21万6000円
・保証料：無料
・一部繰上返済手数料：無料

団体信用生命保険

団信に加入しない場合は金利から年0.2%引下げ

諸費用を合わせた借入れ

別途諸費用ローンあり

キャンペーン

・Webからの契約で事務手数料が半額の「融資金額×1.10%」（店舗契約の場合2.20%）で利用可能。ただし、最低事務手数料は22万円。終了日未定

金利一覧（2020年4月）

ARUHI「フラット35」の特徴

フラット35取扱い金融機関全300社以上の中、9年連続でシェアナンバーワンを誇るのがARUHI（アルヒ）です。

ヤス石田

フラット35といえばARUHI、と言っても過言ではないね。

業界最低水準の金利に、繰上返済手数料が無料、保証人、保証料ともに不要、さらに安心の対面サポートは全国展開と申し分なしのスペックです。

ヤス石田

事前審査は最短当日、本審査は最短3営業日と超特急です。

おたつ

早っ！

今なら、Web限定の特典で、事務手数料が借入れ金額の1.10%で利用できます。店舗での申込みは2.20%の事務手数料がかかるので、通常の半分というのはかなり大きな特典ではないでしょうか。

また、ARUHIには「ARUHI暮らしのサービス」という提携先企業の優待を受けることができるサービスがあります。

■アート引越センター
・引越基本料金の20%OFF（3月20日から4月10日の期間を除く）
・ダンボール最大50箱無償提供
・洗濯機設置費用無償提供

■タイムズカープラス
・カード発行手数料0円（通常1550円）
・月額基本料3か月間無料（通常1030円/月）
・30分無料チケットプレゼント

■富士急ハイランド
優待価格で利用可能

ヤス石田

通常、1万円の年会費がかかるけど、ARUHI住宅ローンの利用者は無料だよ。

>> ARUHI「フラット35」の公式サイト

楽天銀行

手数料

・事務手数料：3万3000円
・保証料：無料
・一部繰上返済手数料：無料

団体信用生命保険

団信、全疾病（10疾病）就業不能保障ともに無料

諸費用を合わせた借入れ

可能

キャンペーン

－

金利一覧（2020年4月）

楽天銀行の特徴

ネット銀行の老舗、楽天銀行も住宅ローンを提供しています。

大きな特長は、事務手数料が固定されている点です。一般的には、借入れ額の2.20%を設定している銀行が多いのですが、楽天銀行の事務手数料は借入れ金額にかかわらず33万円です。

おたつ

借入れ額の2%というと、3000万円借入れたとしても税込み64万8000円だから…… 楽天銀行の事務手数料、メッチャ安いじゃん！

ヤス石田

ただし、楽天銀行は最低水準の金利ではないので、安易に事務手数料の安さだけで決めないで、必ずシミュレーションしてトータルコストを算出しよう。

団信がパワーアップし、全疾病（10疾病）就業不能保障も無料で付帯されるようになりました。これにより、死亡に加え、病気やケガにより所定の就業不能保障状態となり、その状態が1年を超えて継続した場合も、残債が保険金で完済されます。

また、がん保障特約も無料で付帯され、がんと診断されると50%保障すとされます。

ヤス石田

年0.2%の金利上乗せで、がん保障が100%になるよ。

Skypeで担当者と住宅ローンの相談ができるのも楽天銀行ならではです。年末年始を除く毎日夜10時まで相談できるのもユーザー目線のサービスです。

楽天銀行は、団信はもちろん、8疾病就業不能保障特約も無料で付帯されます。
※フラット35は除く

楽天銀行で注意したいのが、楽天銀行以外の口座を返済口座に指定した場合は年0.3%、金利が上乗せされてしまうこと。給与振込を楽天銀行に指定できない場合、毎月わざわざ振込みをする手間と手数料がかかってしまいます。ネット口座を活用、且つ、振込手数料も無料の場合、問題ありませんが、そうでない方は要注意です。

>> 楽天銀行の公式サイト

楽天銀行「フラット35」

手数料

・事務手数料：借入れ額の0.990%（例・3000万円の借入れで29万7000円）※最低16万5000円。楽天銀行を返済口座に指定しない場合、借入れ額×1.430%。
・保証料：無料
・一部繰上返済手数料：無料

団体信用生命保険

団信に加入しない場合は金利から年0.2%引下げ

諸費用を合わせた借入れ

可能

キャンペーン

－

金利一覧（2020年4月）

楽天銀行「フラット35」の特徴

楽天銀行の住宅ローンはフラット35も提供しています。しかも、業界最低水準の金利でフラット35からフラット35への借り換えも可能。価格.comの住宅ローン借り換え人気ランキングの全期間固定金利部門で見事1位を獲得しました。

楽天銀行のフラット35の特筆すべきポイントは事務手数料です。借入れ額の0.972%と、フラット35取扱い金融機関のなかでも最低水準となっています。
※楽天銀行以外を返済口座にした場合1.404%

ヤス石田

これはかなり安いね！

フラット35でも、電話相談は毎日9時から17時まで、スカイプを利用した予約制のオンライン相談は9時から22時まで実施中。

>> 楽天銀行「フラット35」の公式サイト

ソニー銀行

手数料

借入れ額の2.20%（例・3000万円の借入れで66万円）
住宅ローン：4万4000円
・保証料：無料
・一部繰上返済手数料：無料

団体信用生命保険

無料
3大疾病特約：金利に0.2%上乗せ

諸費用を合わせた借入れ

可能

キャンペーン

－

金利一覧

※ソニー銀行の詳細はHPにてご確認ください。

ソニー銀行の特徴

ソニー銀行は、日本経済新聞社から発表された「第12回日経金融機関ランキング」で、顧客満足度第1位を9年連続で獲得しているネット銀行です。

おたつ

さすが、It’s a sony. だね。

ソニー銀行の住宅ローンの大きな特長は、業界トップクラスの変動金利の低金利を提供している点と、前月の15日前後には次月の金利が発表される点です。

おたつ

普通は月初にその月の金利が発表されるよね。でもこれのどこがメリットなの？

ソニー銀行の住宅ローンは、変動金利と固定金利の切り替えが何度でも自由にできます。半月前に翌月の金利がわかるということは、急な金利変動が起こる前に金利タイプを切り替えられるというメリットになります。
※固定金利適用中に金利タイプを変更する場合は、変更手数料がかかります。

また、ネット銀行ですが専任アドバイザーがサポートしてくれます。

ヤス石田

対面での相談も受け付けているから、ネットだけでは不安という方にもおすすめだよ。

ソニー銀行が取り扱う住宅ローンは「変動セレクト住宅ローン」と「住宅ローン」。

おたつ

違いは？？

両者が大きく異なる点は、事務手数料です。変動セレクト住宅ローンが借入れ額の2.206%に対し、住宅ローンは4万4000円と、変動セレクト住宅ローンの事務手数料は借入れ額に応じて高くなります。また、変動金利は変動セレクト住宅ローンの方が0.3%低く、固定金利は住宅ローンの方が0.1%低い金利になります。

ヤス石田

ソニー銀行の公式サイトに掲載されているシミュレーションを確認してみよう。

参照：住宅ローン どちらを選ぶ？2つの商品

おたつ

なるほど。住宅ローンの事務手数料の安さは魅力的だけど、月々の支払いや総支払い額は変動セレクト住宅ローンのほうが安くなるんだね。

ヤス石田

借り換えでは事務手数料の安い住宅ローンが人気みたい。このあたりもシミュレーションして決めよう。

その他の特典として、ソニー銀行をよりお特に利用できる「優遇プログラム Club S （クラブエス）」の対象ステージがランクアップします。Club Sのランクは、通常、シルバー、ゴールド、プラチナの4段階にわかれ、ステージが上がると優遇特典もどんどん豪華になります。ソニー銀行の住宅ローンを契約すると、自動的に1ランクアップし、シルバー以上が確定となります。
※ランクアップの適用は住宅ローン契約月の翌々月から最長5年間

おたつ

どんな優遇があるの？

ヤス石田

シルバーの大きな特典としては、ソニーバンクウォレットのキャッシュバック率が0.5%上乗せされて1%になるよ。

ソニーバンクウォレットについてはこちらに詳しく書いてあります。
>> ソニーバンクウォレットの評判｜半年使った結果キャッシュバックは

さらに、ソニーストアでの購入代金がいつでも3%オフや、アート引越センターでの引越基本料金が25%オフなどの特典も用意されています。

注意点として、ソニー銀行では「5年ルール」や「125%ルール」に基づく約定返済額の計算をおこなっていません。そのため、金利が上昇した場合は、その上昇幅に応じて返済額が見直されます。最終的な返済額にしわ寄せされることがない反面、月々の返済額は金利が上っただけ上がるので要注意です。

>> ソニー銀行の公式サイト

イオン銀行

手数料

・事務手数料：
定額型：11万円※定率型より金利が年0.2%上乗せ
定率型：借入れ額の2.20%（例・3000万円の借入れで66万円）※最低取扱手数料22万円
・保証料：無料
・一部繰上返済手数料：無料

団体信用生命保険

無料
8疾病保障：金利に0.3%上乗せ
ガン保障特約：金利に0.1%上乗せ

諸費用を合わせた借入れ

可能

キャンペーン

－

金利一覧（4月9日まで）

イオン銀行の特徴

イオン銀行は、大規模ショッピングセンターで有名なイオングループの銀行です。全国110店舗以上のイオンやコールセンターで専門のスタッフが住宅ローンの相談に乗ってくれます。

ヤス石田

大手銀行って意外と自分が住んでいる地域になかったりするけれど、イオンだったら近くにある人が多いんじゃないかな？

おたつ

イオン大好き！

また、イオンは土日祝日はもちろん、年末年始やゴールデンウィークなども営業しているので、銀行の店舗として考えると、とても利便性が高く、平日に時間が割けない方には、これだけでも大きな魅力となります。

特徴的なのは、事務手数料が定額型と定率型の2パターンから選択できる点。どちらが自分に合っているかきちんとシミュレーションしてから見極めましょう。

イオン銀行の住宅ローン契約者は「イオンセレクトクラブ」の特典を受けることができます。

一番の特典は、5年間、イオングループでの買い物が毎日5%オフになること。年間の割引対象買物金額の上限は、住宅ローンの借入れ額に応じて決まり、1000万円以上2000万円未満で45万円、2000万円以上で90万円となっています。

おたつ

毎日の買い物はイオンですませる我が家なら、1年で4万5000円、5年で22万5000円の恩恵を受けられるのはメッチャ大きなメリット！

ヤス石田

毎月20日・30日の「お客さま感謝デー」ならさらに5%オフになるね。

おたつ

ひゃっほー！

また、イオンゴールドカードセレクトが発行され、旅行傷害保険の無料付帯や、全国のイオンラウンジを利用することができます。

おたつ

イオンラウンジ？？

ヤス石田

オレもイオンにはよく行くけれど、イオンラウンジなんてものがあるなんてはじめて知ったよ。

イオンラウンジとは、イオン内にある会員向けラウンジのことで、ドリンクやお菓子が無料で楽しめる限定会員向けスペースのことです。
※すべてのイオンにあるわけではありません

ヤス石田

映画の待ち時間や買い物の合間にカフェ感覚で利用できるのはうれしいね。

おたつ

疾病系の保障はどうなの？

イオン銀行の住宅ローンでは、通常の団信は無料ですが、ガン保障特約付きは金利に0.1%、8疾病保障付きの場合は金利に0.3%上乗せで選択することができます。
※フラット35は除く

>> イオン銀行の公式サイト

新生銀行

手数料

・事務手数料
安心パックW（ダブル）：16万5000円
安心パック：11万円
いずれも申込まない場合：借入れ額の2.20%（例・3000万円の借入れで66万円）or 11万円
・保証料：無料
・一部繰上返済手数料：無料

団体信用生命保険

団信、介護保障ともに無料 ※介護保障は例外あり

諸費用を合わせた借入れ

不可能 ※審査結果によって例外あり。要相談

キャンペーン

－

金利一覧（2020年4月）

新生銀行の特徴

新生銀行の最大の特長は、事務手数料の安さでしょう。通常、ネット銀行の住宅ローンの事務手数料は、借入れ額の2.20%を設定している銀行が多いのですが、新生銀行は11万円からと相当安い設定となっています。

おたつ

11万円 “から” ってどういうこと？ なにか条件でもあるの？？

新生銀行の事務取扱手数料は契約ごとに異なり、安心パックW（ダブル）は16万5000円、安心パックは11万円、いずれも申込まない場合も11万円となっています。

おたつ

安心パック？？ 疑問が疑問を呼ぶなぁ。

安心パックは、新生銀行のパワースマート住宅ローンの付帯サービスです。まず、11万円の安心パックには、コントロール返済と安心保障付団信がセットになっています。

コントロール返済というのは、お金に余裕のあるときに繰上返済をこまめにおこなうことで、万が一、収入が減ったり、支出が増えた場合、一部繰上返済により短縮した分は元本の支払いを休んで、月々の返済額を利息の支払いのみにできるサービスです。

ヤス石田

会社の倒産や減給、入院などの予期せぬ自体がおこったときに、元本の返済をストップできるのは安心だよね。

安心保障付団信は、要介護状態が180日以上継続した場合、または、要介護3以上に認定された場合に、住宅ローン残高相当額の介護保険金が支払われる保障です。

ヤス石田

団信のオプションって感じだね。

次に、16万5000円の安心パックW（ダブル）には、安心パックのサービスに加えて、病児保育サービスと家事代行サービス・ハウスクリーニングサービスがセットになります。

病児保育サービスとは、急な発熱などや軽い病気にかかってしまったお子さんを、専門の保育スタッフが預かってくれるサービスです。

ヤス石田

どうしても仕事に行かなければならないときや、抜け出せない仕事があるときに心強い味方だよね。

家事代行サービスは、掃除だけではなく、料理、買い物など、オーダーメイドで要望を聞いてくれ、ハウスクリーニングサービスは、プロの清掃スタッフが徹底的に清掃してくれます。

安心パックW（ダブル）のサービスはクーポン制で、クーポンは借入れ額によって交付される枚数が異なります。

ヤス石田

たとえば借入れ額が3000万円以上なら50枚のクーポンがもらえるんだ。

おたつ

クーポン1枚でどんなサービスが受けられるの？

家事代行サービスはクーポン1枚で3時間のサービスが受けられ、ハウスクリーニングサービスは、希望の内容に応じて1～3枚のクーポン、病児保育サービスはクーポン2枚が必要になります。

ヤス石田

そうそう、新生銀行の住宅ローンはTポイントがもらえるんだ。しかも、12万ポイントも！

新生銀行は、借入れから10年経過後、一定期間を経るごとに適用金利が下がる「ステップダウン金利」という他行にないプランを展開しています。将来月々の返済額を確実に減らすことができますが、当初の金利が高く設定されています。また、借入れ期間21年以上、借入れ金額は2000万円以上という条件もあります。

おたつ

このあたりもシミュレーションだね。

新生銀行は所定の条件を満たすと、10年間毎月1000ポイント ＝ 12万ポイントを受け取ることができます。

おたつ

12万ポイントとはスゴい！

>> 新生銀行の公式サイト

三菱UFJ銀行

手数料

・事務手数料：3万3000円
・保証料：一括前払い型と利息組込み型から選択
一括前払い型：詳細は、三菱UFJ銀行の公式サイトへ。
利息組込み型：一括前払い型に年0.2%上乗せ
・一部繰上返済手数料：無料

団体信用生命保険

無料
7大疾病保障：金利に0.3%上乗せ

諸費用を合わせた借入れ

可能

キャンペーン

－

金利一覧（2020年4月）

三菱UFJ銀行の特徴

3大メガバンクのひとつ、三菱UFJ銀行の住宅ローンは、10年連続で利用額がナンバーワンです。最大のメリットは “メガバンクの安心” で、金利はネット系銀行と比較して高めです。

ヤス石田

ただし！ ネット専用［借替限定］住宅ローンの固定3年と10年はネット銀行なみの低金利だよ。

メガバンクというと、申込みは窓口でという印象があるかもしれませんが、ネットからの申込みにも対応しています。

借り換えはプランは、3パターン（＋固定と変動を組み合わせたミックス借入れ）。ずーっと固定金利コースは、完済までの金利が固定された全期間固定金利。金利上昇リスクが解消されます。

ぐんとうれしい住宅ローンは、借りはじめから10年間にフォーカスしたコース。借入れ当初の基準金利から2.2%引下げた金利が適用されます（その後は1.4%引下げ）。

ずーっとうれしい金利コースは、変動から20年固定まで選択でき、完済まで基準金利から1.70 ～ 1.85%優遇されます。

オリジナル特典として、全国の三菱UFJのATM手数料が何度でも、提携先コンビニATM手数料が3回まで、三菱UFJダイレクトでの他行への振込み手数料が3回まで無料になり、出産される方に対して1年間0.2%の金利優遇や、契約から3年以内の海外旅行・国内旅行特典という女性向けの特典なども用意されています。

ヤス石田

ビックカメラとコジマでの家電購入特典なんかもあるみたいだよ。

>> 三菱UFJ銀行の公式サイト

三井住友銀行

手数料

・事務手数料：3万3000円
・保証料：保証料外枠方式と保証料内枠方式から選択
保証料外枠方式：詳細は、三井住友銀行の公式サイトへ。
保証料内枠方式：保証料外枠方式に年0.2%上乗せ
・一部繰上返済手数料：無料

団体信用生命保険

無料
8大疾病保障：金利に0.3%上乗せ
8大疾病保障＋日常のケガ・病気保障特約：金利に0.4%上乗せ
クロスサポート（連生団体信用生命保険付住宅ローン）：金利に0.18%上乗せ

諸費用を合わせた借入れ

可能

キャンペーン

－

金利一覧（2020年4月）

三井住友銀行の特徴

こちらも3大メガバンク、三井住友銀行の住宅ローンです。最大のメリットは、やはり “メガバンクの安心” です。プランも三菱UFJ銀行とほとんど一緒ですが、オリジナルの特長がいくつかあります。

まずは、クロスサポート。

おたつ

クロスサポート？

ヤス石田

連生団体信用生命保険付住宅ローンといって、夫婦のどちらかに万一のことがあった場合、ローン残高が0円になるんだ。

おたつ

普通の団信となにが違うの？？

通常の団信は、主債務者に万一のことがあった場合にのみ残高が0円になり、夫婦それぞれで住宅ローンを借りる場合、遺された配偶者の住宅ローンは、そのまま残ります。夫婦でひとつの住宅ローンを借りる場合でも、たとえば主債務者が夫の場合、夫に万一のことがあった場合、住宅ローン残高は0円になりますが、連帯債務者である、たとえば妻に万一のことがあった場合には、住宅ローンはそのまま残ってしまいます。

ヤス石田

金利に0.18%上乗せで加入できるよ。

おたつ

ほほう。

もうひとつは、自然災害時返済一部免除特約付住宅ローンです。

ヤス石田

地震などの自然災害に備える住宅ローンで、他行ではあまり見かけないめずらしいプランなんだ。

おたつ

ありそうでないのね。

自然災害時返済一部免除特約付住宅ローンには、一定期間のローン返済を免除してくれる自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン（金利0.1%上乗せ）と、全壊時に残高の50%相当を免除する自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン（金利0.5%上乗せ）があります。

ヤス石田

どちらも万一の備え。加入前にシミュレーションを忘れずに。

>> 三井住友銀行の公式サイト

みずほ銀行

手数料

・事務手数料：3万3000円
・保証料：保証料を一部前払いする方式と保証料を前払いしない方式から選択
保証料を一部前払いする方式：詳細は、みずほ銀行の公式サイトへ。
保証料を前払いしない方式：保証料外枠方式に年0.2%上乗せ
・一部繰上返済手数料：無料

団体信用生命保険

無料
3大疾病保障特約：金利に0.3%上乗せ
8大疾病補償：別途要保険料（借入時年齢による）
8大疾病補償プラス：別途要保険料（借入時年齢による）

諸費用を合わせた借入れ

可能

キャンペーン

－

金利一覧（2020年4月）

みずほ銀行の特徴

3大メガバンクの最後は、みずほ銀行の住宅ローンです。こちらも “メガバンクの安心” が最大のメリットでしょう。プランも三菱UFJ銀行や三井住友銀行と似ています。

ヤス石田

みずほ銀行には、20歳未満のお子さんがいる家庭にうれしい特典があるよ。

みずほ銀行では、ライフプランに合わせて返済額を増減できるライフステージ応援プランがあります。家計に余裕があるときは返済額を増額し、出産や子どもの大学在学中は減額することができます。通常、変更手続き１回あたり5400円がかかりますが、20歳未満の子どもがいる場合、無料で利用することができます。

その他にも、出産お祝いプレゼントとして、コンビネクスト「コンビ公式オンラインショップ オンラインクーポン4300円相当、スタジオアリス「撮影料無料＋四切写真（フレーム付）」、カタログギフト「ドリームバード」2000円割引き券や、育児応援として、「ベビー用品（おもちゃ、ベビー用品など）」の割引価格での提供、託児所、ベビーシッターの入会金無料なども用意されています。

ヤス石田

宿泊施設やパッケージツアーの優待、空港・駅・駐車場の割引き、「家事代行サービス」や「引っ越しサービス」の優待、スポーツクラブの入会金・利用料割引きなんかもあるってよ。

おたつ

子育て家庭にやさしい！

これ以外にも、パートナー企業と提携したさまざまな特典も用意されています。

ヤス石田

みずほマイレージクラブに入会すると、みずほ銀行やイオン銀行、提携コンビニのATM手数料が無料になったり、他行あての振込手数料が無料になるよ。

>> みずほ銀行の公式サイト

みずほ銀行「フラット35」

手数料

・事務手数料：手数料定額型（3万3000円）と手数料定率型（借入れ額×1.045 ～ 1.430% ※最低手数料3万3000円）から選択
・保証料：無料
・一部繰上返済手数料：無料

団体信用生命保険

団信に加入しない場合は金利から年0.2%引下げ
3大疾病付：金利に0.24%上乗せ
デュエット（夫婦連生）：金利に0.18%上乗せ

諸費用を合わせた借入れ

可能

キャンペーン

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金利一覧（2020年4月）

みずほ銀行「フラット35」の特徴

3大メガバンク、みずほ銀行のフラット35です。

フラット35の金利はどこの銀行でも原則同じですが、みずほ銀行は事務手数料の支払い方法によって金利が異なります。

手数料定額型の場合、事務手数料は3万3000円とかなり低く設定され、借入れ時の支払い負担を抑えることができますが、肝心の金利は他行よりも高いうえに、割引プランよって金利が異なります（例・2019年1月 21～35年まで 1.480～1.500%）。

手数料定率型は金利は他行と同じですが、事務手数料の算出に用いられる手数料率（最低手数料3万3000円）に幅が設けられています（例・2019年1月 1.026 ～ 1.404%）。

おたつ

割引プランはどんな条件で決まるの？？

ヤス石田

みずほマイレージクラブへの入会、みずほダイレクトの契約、給料振込みが条件で、これに加えて、みずほ銀行所定の条件があるみたい。

一見複雑に見えますが、審査次第で最低の割引きプランが適用されれば、他行のフラット35よりも安くなるケースもあります。

>> みずほ銀行「フラット35」の公式サイト

りそな銀行

手数料

・事務手数料：3万3000円
・保証料：一括前払い型と金利上乗せ型から選択
一括前払い型：詳細は、りそな銀行の公式サイトへ。
金利上乗せ型：一括前払い型に年0.2%上乗せ
・一部繰上返済手数料：無料

団体信用生命保険

無料
3大疾病付：金利に0.25%上乗せ
7大リスクに備える団信革命：金利に0.3%上乗せ

諸費用を合わせた借入れ

可能

キャンペーン

－

金利一覧（2020年4月）

りそな銀行の特徴

大手都市銀行、りそな銀行の住宅ローンです。価格.com 住宅ローンカテゴリ 人気ランキング借り換え（固定金利）で第1位を獲得しています。

特筆すべき点として、都市銀行にも関わらず、最大優遇金利を受けた際の10年固定の金利がネット銀行と肩を並べるほど低金利となっています。

また、団信革命と称し、死亡、高度障害、3大疾病（金利0.25%上乗せ）に加え、病気やケガによるリスク（金利0.3%上乗せ）まで幅広く保障してくれます。

その他、ATM手数料が無料になったり、Tポイントなどに交換できるりそなクラブポイントが、月末残高100万円ごとに5ポイント貯まるなどの特典もあります。

>> りそな銀行の公式サイト

住宅ローンの借り換えにデメリットはあるのか？

おたつ

住宅ローンの借り換えのスゴさはよくわかったけれど、やっぱりデメリットはあるんだよね？

借り換えに伴う諸費用がかかる

前述したように、住宅ローンの借り換えには事務手数料や保証料などの諸費用があらためて必要になります。
※保証料は返還されるケースあり

この諸費用を考慮したうえでメリットが出る場合、住宅ローンの借り換えを実行しましょう。なので、できるだけ諸費用が安くすむ銀行を選ぶことがポイントになります。

ヤス石田

借り換えの目的が金利上昇リスクからの解放の場合は、このかぎりではないよ。

金利上昇リスクが伴う

変動金利は固定金利よりも金利が低いため、変動金利に借り換えることで残債を大幅に圧縮できる可能性が高いです。しかし、変動金利に借り換えるということは、将来の金利が上昇した場合、返済額が大幅に増えるというリスクが伴います。

おたつ

固定から変動金利に変更して住宅ローンの借り換えを行う場合は、注意が必要なんだね。

残債の圧縮は借り換えだけじゃない！

ヤス石田

住宅ローンの借り換えの一番の目的は、金利を下げて総額を圧縮することだけれど、方法は借り換えだけじゃないんだ。

おたつ

なぬ？

ヤス石田

意外と知られていないんだけれど、現在住宅ローンを組んでいる銀行に交渉することで、金利が下がる可能性があるよ。

おたつ

借り換えと交渉だと、どっちがお得なの？？

借り換えと銀行への交渉、どちらがお得かは一概にいえません。なので、まずは、現在借入れしている銀行と他の銀行の住宅ローンの内容を確認して、シミュレーションをおこないましょう。メリットが享受されるようなら、まずは他行で交渉し、その交渉結果を持って、返済中の銀行に条件交渉を行います。そこで思うような結果が出なかった場合は、他行への借り換えを実行するといいのではないでしょうか。

ヤス石田

Teamサバイブプロデュースで返済中の銀行の条件変更に成功した例を紹介するよ。

現在の銀行：某地方銀行
金利タイプ：10年固定
金利：1.05%※11年目以降は要相談
ローン残高：約2400万円
残存期間：31年9か月
月額返済金額 ：7万4001円（当初10年）
返済総額：2912万5788円

候補①ソニー銀行（返済金額を優先）

金利タイプ：変動金利（変動セレクトプラン）
金利：0.549%
返済総額：2615万2164円
月額返済金額 ：6万8655円
返済総額：2615万2164円（▲297万3624円）
※上記金利が全期間続くと仮定した場合

借り換えに伴う諸費用（概算）
登記費用：23万2080円
借換手数料：51万8400円
印紙代： 2万円
保証料：なし
合計：77万0480円

★実質借り換えメリット：▲220万3144円
低金利0.549%の恩恵を受けることはできるが、金利上昇時に返済金額が大幅に上昇する可能性がある。その際に、金融機関から通知は来ないので、自分で金利の動向をチェックし、必要があれば固定金利に切り替えなければいけない。

候補②ソニー銀行（金利上昇リスクの回避を優先）

金利タイプ：全期間固定金利
金利：1.251%
返済総額：2908万0483円
月額返済金額 ：7万6360円
返済総額：2908万0483円（▲4万5305円）

借り換えに伴う諸費用（概算）
登記費用：23万2080円
借換手数料：4万3200円
印紙代：2万円
保証料：なし
合計：29万5280円

★実質借り換えメリット：＋24万9975円
返済総額は増えるが、変動から固定への金利タイプ変更による安心感を得られる。

他行の仮審査通過の結果を持って、現在返済中の某地方銀行へ交渉に臨んだところ……

結果

現在の銀行：某地方銀行
金利タイプ：10年固定
金利：1.05% → 0.85%※11年目以降はその時点での最下限金利まで引き下げ可能
月額返済金額 ：7万4001円 → 7万1815円（当初10年）
返済総額：2912万5788円※上記金利が全期間続くと仮定した場合
金利変更に伴う手数料：5200円

現在の金利1.05%から、現在の最下限金利の0.85%（10年固定）まで引き下げ成功。11年目から金利が1.4%になる予定だが、10年固定が終わる9年6か月頃に借り換え相談を持ち掛ければ、その時の最下限金利まで引き下げることは可能とのこと。金利変更に伴う手数料は5200円。

ヤス石田

総合的に考えて、今回は借り換えではなく条件変更を選択したんだけれど、それでも総額で約30万円もの圧縮に成功したんだよ。

おたつ

すげっ！
月々の支払いでみると差額はわずかだけれど、トータルでみるととんでもない額になるんだなー。かなりビックリした。

ヤス石田

ちょっと行動するかどうかでこんなに変わってくるんだよ。

住宅ローンの借り換えはこの銀行がおすすめ

ヤス石田

住宅ローン借り換えの説明と銀行の比較をしてきたけれど、おたつ、どうだった？

おたつ

いや、正直驚いた。実際にシミュレーションしてみると、いてもたってもいられなくなるね。
でも、まずはどうしたらいいの？ どこでもいいから申込んじゃえばいいの？？

ヤス石田

たとえばローン残存期間が10年と20年ではおすすめする銀行が変わってくるから、一概にこれ、とは言い切れないんだ。

そのため、ローン選びは前述したとおり、ローン残存期間や余剰資金を考慮して、全期間固定金利を中心に検討するといいと思います。余剰資金が十分にあって、さらに金利動向のチェックもできるという方は変動金利を検討してもいいかもしれません。

また、実際に適用される金利は、申込み時の金利ではなく、融資が実行された月の金利です。住宅ローンの金利は毎月変わるため、チェックした金利が適用されるとはかぎりません。審査期間は銀行やそのときの申込み状況によって異なるため、複数の銀行に同時に申込んでおいたほうがスムーズに進められます。

ヤス石田

そうそう、金利の優遇幅を設けている銀行は審査で金利が決まるから、サイトに載ってる金利では借入れできない可能性もあるんだ。

おたつ

そうなるとやっぱり複数の銀行に同時に申込んだほうがよさそうだね。

ヤス石田

フラット35は審査によって金利が変わることは基本的にはないから、事務手数料が安い楽天銀行がおすすめ。

【簡易版】住宅ローン借り換え金利一覧 2020年4月金利 （2020年4月2日現在）

※団信に加入しない場合は年0.2%引下げ
※ソニー銀行の詳細はHPにてご確認ください。

「事務手数料」「保証料」一覧

「団体信用生命保険」一覧

借り換えしたいけれど時間がない！ という方へ

ヤス石田

借り換えはしたいけれど、どうにもこうにも面倒なんて方は、記事の冒頭で出てきた住宅ローンショップ「モゲチェック・プラザ」に相談してみたらいいかも。

おたつ

モンゲーチェックプラザ？？

ヤス石田

モゲチェック・プラザね。

モゲチェック・プラザは、住宅ローンのプロが全国の銀行から利用者にベストな借り換え先を見つけてくれる住宅ローンの相談窓口です。サービスは相談だけにとどまらず、複数の銀行への申込みや金利引下げ交渉まで代行してくれます。

自分で借り換える銀行先を探すよりも遥かにかんたんに借り換えができるため、日本経済新聞や産経新聞、NHKや民放のニュースで紹介されるなど、数多くのメディアから大注目されているサービスなのです。

ヤス石田

面倒な申込み書の入力や住民票、課税証明書などの書類の収集、提出なども代行してくれて、自分でやると3～6か月はかかる手続きが、最短1か月程度で済ませることができるんだ。

特に、

モゲチェック・プラザのサービスの流れ

モゲチェック・プラザのサービスはとてもシンプルです。

①無料診断（電話・来店）
・住宅ローンの圧縮額と見直し方法の提示
↓
②見直し実行
・現在借入れ中の銀行への金利引下げ交渉
・他の銀行への借り換え
↓
③アフターサポート
・ローン完済まで見直しチャンスの通知

おたつ

もんげー！ 借り換え後も見直しチャンスがあれば教えてくれるなんて至れり尽くせりズラ！

ヤス石田

……。

モゲチェック・プラザの料金

おたつ

料金形態はどうなってるの？？ お高いんでしょう？？

モゲチェック・プラザでは、無料診断で借り換えメリット額の目安を提示してくれ、その額に納得したうえで契約となります。その後、金融機関の本審査に通った場合のみコンサルティング料金として借り換えメリット額の10%（下限27万円、上限54万円）を支払います。

ヤス石田

金融機関の審査に通らなければ料金はかからないんだ。

おたつ

なるほど、成功報酬型なんだね。

ヤス石田

しかも、モゲチェック・プラザに支払う料金も含めてローンを組むこともできるんだ。

おたつ

もんげー！ 自己資金ゼロで借り換えできるんだね！

ヤス石田

モゲチェック・プラザは金融機関から手数料をもらわずに、利用者からの手数料だけで運営しているんだ。だからこそユーザーの立場で提案できるんだね。顧客満足度94.2%だって。

おたつ

もんげーズラ！

ヤス石田

それやめて。

まずは、3秒でできるかんたん診断で金利をどれだけ圧縮できるかシミュレーションしてみましょう。

↓↓今なら無料相談で1000円のギフト券がもらえる！↓↓
モゲチェック・プラザの公式サイトはこちら

まとめ

住宅ローンの借り換えは、残債の圧縮だけでなく、毎月の返済額を変えずに期間を短縮して、定年前にローンを終えるなどの安心感を得ることもできます。

また、今の低金利の時期に変動金利から固定金利に借り換えておけば、将来の金利変動に怯えることもありません。

とにかくまずはシミュレーション。残存期間が短い方も残高が少ない方も、メリットが出ないなんて決めつけず、まずはシミュレーションをしてみましょう！

ヤス石田

この記事を読んでいる人のほとんどが、少なからず住宅ローンの借り換えに興味があるはず。せっかく第一歩を踏み出したんだから、めんどくさがらずに完遂して欲しいんだ。迷っているうちに時間ばかり経って、結局やらないなんてもったいなさすぎるよ！

おたつ

オレもやる！

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>> 楽天銀行「フラット35」の公式サイト

それでは、Can you survive?
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