住宅ローンの借り換えはこの銀行がおすすめ

石田ヤス彦.

あらためまして「住宅ローンアドバイザーの石田」です。今、住宅ローンは空前の低金利となっています。

ヤス彦の同級生・おたつ

ちょっとちょっと、カリアゲ面積のほうが大きいヤスみたいな人間が、住宅ローンアドバイザーなわけないでしょうに。

石田ヤス彦.

フッ…… 全日本不動産協会認定さ。

おたつ

うさんくさっ！！

石田ヤス彦.

試験会場では完全に浮いていたよ（照）。

今、住宅ローンは史上最低レベルの金利になっています。数年前に固定金利の住宅ローンを組んだ方は、借り換えることで高確率で住宅ローンの総額が圧縮されるはずです。

おたつ

オレは5年前に「さすがにこれ以上、金利が下がることはないだろう」って、全期間固定金利を選択したんだよね。でも今の金利状況は当時の予想とは違う結果になっているなぁ。

石田ヤス彦.

固定金利は将来のリスクを回避する選択だから、決して悪い判断ではなかったと思うけど、今の金利状況を考慮して、変動金利に借り換えるというのもひとつの手段だよね。

おたつ

住宅ローンの借り換えかぁ。最近よく耳にするけど、なーんか面倒くさそう。毎月問題なく払えてるしさ。

石田ヤス彦.

でも、おたつ、この数字を見たら面倒だなんて言っていられないと思うよ。

ローン残高3000万円、残存期間30年としても、200万円以上住宅ローンが減ることだってめずらしくありません。借り換え費用に約80万円かかったとしても、借り換えたほうが断然お得です。

また、メガバンクから変動金利で借りている方も、ネット系銀行の住宅ローンの変動金利に変えることで、やはり残存期間30年で考えると、数百万円お得になる可能性があります。

石田ヤス彦.

住宅ローンショップ「モゲチェック・プラザ」が発表した借り換え実績によると、利用者は平均で480万円の減額に成功、最高額はなんと2100万円だって！

おたつ

うっへ～！
確かにこれは面倒だなんて言っていられない額かも。住宅ローンアドバイザー！ 詳しく教えて！！

石田ヤス彦.

OK。じゃあ、今回は住宅ローンの借り換えについて説明しよう。
まずは、主要ネット系銀行の金利を確認してみるよ。

【簡易版】住宅ローン借り換え金利一覧 2017年6月金利（2017年6月1日現在）

おたつ

確かに、こりゃ空前の低金利だわ～。

石田ヤス彦.

住宅ローンの借り換えは、諸費用と金利タイプのポイントさえ押さえておけば、特にデメリットはないと思うよ。

おたつ

へ～。

石田ヤス彦.

誤解を承知で言うと、今は金利が安いからどこの銀行で借り換えてもそれほど変わらない。平均で480万円なんて話はしたけれど、細かい金利差を気にして、借り換えを先延ばしにするくらいなら、少しでも早く借り換えたほうがいいと思う。結局、やらないことが最大のリスクだよ。

おたつ

なんかその気になってきた！

借り換えのボーダーライン

今まで住宅ローンの借り換えでメリットを出すには、

最低でもこれだけの条件が必要といわれていました。しかし、借り換え前後の金利差によっては、これに当てはまらなくてもメリットを享受できるケースはあります。

また、金利差がなくても変動金利から金利上昇リスクのない固定金利へと金利のタイプを変えることで、安心感を得ることもできます。

石田ヤス彦.

まずは計算してみることが大事。その結果、借り換えメリットがなければ今の住宅ローンがベストだという確認にもなるしね。

おたつ

たとえば金利差1%あったらどれくらい減額できるの？

石田ヤス彦.

じゃあ、おたつのローンでシミュレーションしてみよう。

借入金額：3500万円（元利均等、ボーナスなし）
借入期間：35年
金利：2.09%
毎月返済額：11万7565円

これを5年後に金利1.09%のローンに借り換えると……

借入金額（5年後の元金残高）：約3142万円（元利均等、ボーナスなし）
借入期間：30年
金利：1.09%
毎月返済額：10万2363円

毎月1万5202円が軽減され、このまま30年間返済が続くと、

1万5202円 × 12か月 × 30年 ＝ 547万2720円

なんと約547万円も減額できることになります。

おたつ

うっへー！ 金利がたった1%変わるだけで、毎月1万5000円、総額で500万円以上もお得になるのか！ こりゃ、すごいわ！

石田ヤス彦.

金利差0.5%でもシミュレーションしてみよう。

借入金額：3500万円（元利均等、ボーナスなし）
借入期間：35年
金利：1.59%
毎月返済額：10万8714円

これを5年後に金利1.09%のローンに借り換えると……

借入金額（5年後の元金残高）：約3110万円（元利均等、ボーナスなし）
借入期間：30年
金利：1.09%
毎月返済額：10万1320円

毎月7394円安くなるから、30年間で約266万円もローンが減ります。

石田ヤス彦.

住宅ローンの借り換えは、金利差が大きくなればなるほど効果を発揮するけど、金利差があまりなくても十分な効果が出るでしょ？

おたつ

今は問題なく返済できているからいいや、なんて放置していたら大損するね。

借り換えに必要な費用

おたつ

でもちょっと待って。住宅ローンを組んだときって保証料やら事務手数料やら、結構な費用がかかったよ？ 借り換えの場合はどうなるの？

石田ヤス彦.

住宅ローンの借り換えは、返済中のローンを一括返済して、新たに別の金融機関から借りることになるから、もちろん購入時と同じように諸費用が必要になるよ。詳細を確認していこう。

3000万円の借り換えで一般的に必要なコスト

・旧銀行に払う一括返済手数料　約3万円
・新銀行に払う事務手数料　約3万円※銀行によっては無料や借入額×2.16%のケースもあり
・印紙代　2万円（残高1000万円～5000万円の場合）
・司法書士手数料　約5～10万円
・抵当権設定費用　12万円（借入額×0.4%）
・保証料　約60万円（借入額×2.16%）※銀行によっては無料のケースもあり

おたつ

え！？ これを現金で払えっていうの？ ムリムリムリムリ！！ 子どもの教育費もあるし、現金は使いたくないよ。

石田ヤス彦.

住宅ローンの借り換え諸費用は、ざっと見積もっても85～90万円。この額だと躊躇してしまう人もいるかもしれないね。
でも安心して。諸費用は借り換え残高に上乗せすることもできるんだ。

おたつ

ほっ。

石田ヤス彦.

現金で用意できる人は、その資金を諸費用ではなく返済に回せば残高を減らすことができるね。このあたりもどちらがお得かシミュレーションしてみるといいよ。

住宅ローンの4つの見直しポイント

石田ヤス彦.

住宅ローンの借り換えは、4つのポイントで考えよう。

石田ヤス彦.

一つひとつ説明していくよ。

1. 変動金利？ それとも固定金利に借り換えるか？

変動金利か固定金利のどちらを選ぶべきかは、誰も未来は予測できないのでわからないと言ってしまえばそれまで。ただし、日本では超低金利が20年以上続き、今後も金利がすぐに上がる要素はあまりなさそうです。

石田ヤス彦.

おたつのケースだと、変動金利で借りて金利が上がりはじめたら、再び固定金利に借り換える作戦か、今は変動と固定の金利差があまりないので、あらたに固定金利に借り換えるという作戦がいいかもしれないね。

おたつ

でも、変動金利が上がるときは、すでに固定金利は上がっているんじゃない？

石田ヤス彦.

まあね。ただ、支払いが進めばローン残高は減るからね。一概にはいえないけれど、返済額の上昇は抑えられるんじゃないかな。

おたつ

なるほどねー。でも、やっぱり支払い額がずっと変わらない全期間固定金利は安心だな。

石田ヤス彦.

今なら変動金利とそれほど金利差がないしね。金利タイプの選択は本当に悩ましいところ。安易に金利だけで決めないで、自分のライフスタイルに合ったタイプを選ぼう。

2. 必ず借り換え総コストで考える

前述したように、住宅ローンの借り換えには多額の諸費用がかかるため、諸費用以上のメリットが出なければ、借り換えても損をしてしまいます。

おたつ

じゃあ、金利が一番安いところで借り換えたほうがいいんだね。

石田ヤス彦.

おたつ！ 数行前に「安易に金利だけで決めるな」って言ったばかりだよ？

借り換えコストで一番大きな負担となるのは保証料ですが、ネット銀行のほとんどは保証料が必要ありません。

おたつ

じゃ、じゃあ、保証料が無料のネット銀行から選べばいいんだね。

石田ヤス彦.

ほとほと安易。安易・オブ・ザ・イヤー受賞間違いなしだね。

保証料が無料でも事務手数料が通常よりも高い銀行や、その反対で事務手数料は安いけれど、保証料が高い銀行、保証料も事務手数料も安いけれど、金利が高い銀行などさまざまです。

おたつ

じゃあ、どうしろってのよ！

石田ヤス彦.

だから冒頭で話したように、とにかくシミュレーションして総支払い額で検討することが大事なんだ。

おたつ

そうか！

石田ヤス彦.

ということを忘れてはいけないよ。

3. 繰上返済は無料でやりやすい？ 団信は無料？

住宅ローンにおいて、繰上返済の手数料と団体信用生命保険（団信）の費用はとても重要な項目です。

石田ヤス彦.

少しでも早く住宅ローンを返済して、利息を少なくしたいと考える人は、繰上返済の手数料が無料で手続きもかんたんにできる銀行がおすすめだよ。最近ではネット銀行にかぎらず、ネットで手続きすれば無料という銀行が増えているんだ。

おたつ

へ～、繰上返済もネットからできるんだね。

石田ヤス彦.

それから、団信も重要だよ。

おたつ

えっと、団信って…… 何だっけ？

団信とは、団体信用生命保険の略称で、住宅ローンを組んだ方が、死亡、または所定の高度障害状態になったとき、住宅ローンの残金が金融機関に支払われ、住宅ローンを清算することができる生命保険のことです。

石田ヤス彦.

今は、団信も無料で付帯される銀行が増えているよ。

住宅ローンを組む時に、ほとんどの金融機関で団信の加入が義務付けられていますが、フラット35は、一般的にどこの銀行でも別契約になっています。

4. 銀行の特別なサービスをチェック

ここまでの低金利時代に、銀行としてもこれ以上金利で勝負するには厳しい状況になっています。そこで、最近では独自のサービスや付加価値を提供する銀行が増えてきました。

住信SBIネット銀行

石田ヤス彦.

住信SBIネット銀行は、全疾病保障が無料で付帯されるんだ。

前述したように、無料で団信が付帯される銀行はめずらしくありませんが、住信SBIネット銀行の住宅ローンは「全疾病保障」が基本付帯されます。※保険会社の判断により加入できない場合あり

おたつ

全疾病保障？？

全疾病保障とは、8疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）とそれ以外の病気やケガによって、就業不能状態になった場合、返済が免除される保障です。

保障自体は他行でもおこなっているところはありますが、通常は金利に0.2%～0.4%加算されます。借入額にもよりますが、100万円～300万円ほどの負担が無料になるのは大きなメリットになります。

住信SBIネット銀行の全疾病保障は、就業不能状態によって「月々のローン返済に対する保障」と「ローン債務残高に対する保障」の2つの保障があります。

石田ヤス彦.

万が一、病気やケガで働けなくなった場合、月々の返済は0円になって、働けないまま12か月経過したら残高が0円になるんだ。

さらに、女性の場合、がんと診断されると30万円の保険金が支払われます。

おたつ

病気で返済が滞るリスクをなくせるのは安心だね。

石田ヤス彦.

住宅ローンの借り換えメリットは、金銭的にはもちろんだけど、住信SBIなら保険的にもメリットを享受できるね。

ソニー銀行の住宅ローン

石田ヤス彦.

ソニー銀行は毎月中旬に翌月の金利を発表するんだ。

おたつ

普通は当月に発表されるんだよね？

石田ヤス彦.

そうそう。ソニー銀行の場合は、今月と翌月の金利を比較してから金利タイプを変更するタイミングを選べるんだ。

金利タイプの変更はネットで気軽にできる時代ですが、ソニー銀行の場合は、毎月中旬に翌月の金利を発表するため、今月と翌月の金利を比較してから金利タイプを変更するタイミングを選ぶことができます。※固定金利適用中に金利タイプを変更する場合は、変更手数料がかかります

楽天銀行

石田ヤス彦.

楽天銀行は8疾病保障付きの団信が無料で付けられるよ。

おたつ

住信SBIネット銀行と一緒？

石田ヤス彦.

いや、楽天銀行は、長期8疾病就業不能保障特約といって、内容が少し異なるんだ。

住信SBIネット銀行はすべての病気やケガが対象で、就業不能期間によって2通りの保障を用意しているのに対し、楽天銀行は8疾病限定で、就業不能状態が長期（1年）になった場合のみの保障となります。

イオン銀行

石田ヤス彦.

イオン銀行は、イオンでの買い物が5%オフになるよ。

イオン銀行の住宅ローンを利用すると、イオングループでの買い物が5年間5%オフになります。

おたつ

買い物はほとんどイオンですませるイオニストの我が家には、うれしいメリット！

新生銀行

石田ヤス彦.

新生銀行は家事、育児系のサービスを提供しているよ。

新生銀行の住宅ローンは、安心パックW（ダブル）の利用者に、病児保育や家事代行、ハウスクリーニングサービスなどを提供しています。

利用者には借入金額によって20枚から50枚までのクーポンが交付され、たとえば病児保育サービスならクーポン2枚、家事代行サービスは1枚で3時間などのサービスを利用することができます。

おたつ

ウチみたいな子育て家庭にはうれしい特典だね。

借り換え住宅ローン比較 2017年6月金利（2017年6月1日現在）

石田ヤス彦.

それではここで、住宅ローンの借り換えを取り扱う金融機関を比較してみよう。

住宅ローンの借り換えにデメリットはあるのか？

おたつ

住宅ローンの借り換えのスゴさはよくわかったけど、やっぱりデメリットはあるんだよね？

借り換えに伴う諸費用がかかる

前述したように、住宅ローンの借り換えには事務手数料や保証料などの諸費用があらためて必要になります。※保証料は返還されるケースあり

この諸費用を考慮したうえでメリットが出る場合、住宅ローンの借り換えを実行しましょう。なので、できるだけ諸費用が安くすむ銀行を選ぶことがポイントになります。

石田ヤス彦.

借り換えの目的が金利上昇リスクからの解放の場合は、このかぎりではないよ。

金利上昇リスクが伴う

変動金利は固定金利よりも金利が低いため、変動金利に借り換えることで残債を大幅に圧縮できる可能性が高いです。しかし、変動金利に借り換えるということは、将来の金利が上昇した場合、返済額が大幅に増えるというリスクが伴います。

おたつ

固定から変動金利に変更して住宅ローンの借り換えを行う場合は、注意が必要なんだね。

残債の圧縮は借り換えだけじゃない！

石田ヤス彦.

住宅ローンの借り換えの一番の目的は、金利を下げて総額を圧縮することだけど、方法は借り換えだけじゃないんだ。

おたつ

なぬ？

石田ヤス彦.

意外と知られていないんだけど、現在住宅ローンを組んでいる銀行に交渉すると、金利を下げてもらえる可能性があるよ。

おたつ

借り換えと交渉だと、どっちがお得なの？？

借り換えと銀行への交渉、どちらがお得かは一概にいえません。なので、まずは、現在借り入れしている銀行と他の銀行の住宅ローンの内容を確認して、シミュレーションをおこないましょう。メリットが享受されるようなら、まずは他行で交渉し、その交渉結果を持って、返済中の銀行に条件交渉を行います。そこで思うような結果が出なかった場合は、他行への借り換えを実行するといいのではないでしょうか。

石田ヤス彦.

Teamサバイブプロデュースで返済中の銀行の条件変更に成功した例を紹介するよ。

現在の銀行：某地方銀行
金利タイプ：10年固定
金利：1.05%※11年目以降は要相談
ローン残高：約2400万円
残存期間：31年9か月
月額返済金額 ：7万4001円（当初10年）
返済総額：2912万5788円

候補①ソニー銀行（返済金額を優先）

金利タイプ：変動金利（変動セレクトプラン）
金利：0.549%
返済総額：2615万2164円
月額返済金額 ：6万8655円
返済総額：2615万2164円（▲297万3624円）
※上記金利が全期間続くと仮定した場合

借換えに伴う諸費用（概算）
登記費用：23万2080円
借換手数料：51万8400円
印紙代： 2万円
保証料：なし
合計：77万480円

★実質借り換えメリット：▲220万3144円
低金利0.549%の恩恵を受けることはできるが、金利上昇時に返済金額が大幅に上昇する可能性がある。その際に、金融機関から通知は来ないので、自分で金利の動向をチェックし、必要があれば固定金利に切替えなければいけない。

候補②ソニー銀行（金利上昇リスクの回避を優先）

金利タイプ：全期間固定金利
金利：1.251%
返済総額：2908万483円
月額返済金額 ：7万6360円
返済総額：2908万483円（▲4万5305円）

借換えに伴う諸費用（概算）
登記費用：23万2080円
借換手数料：4万3200円
印紙代：2万円
保証料：なし
合計：29万5280円

★実質借り換えメリット：＋24万9975円
返済総額は増えるが、変動から固定への金利タイプ変更による安心感を得られる。

他行の仮審査通過の結果を持って、現在返済中の某地方銀行へ交渉に臨んだところ……

結果

現在の銀行：某地方銀行
金利タイプ：10年固定
金利：1.05% → 0.85%※11年目以降はその時点での最下限金利まで引き下げ可能
月額返済金額 ：7万4001円 → 7万1815円（当初10年）
返済総額：2912万5788円※上記金利が全期間続くと仮定した場合
金利変更に伴う手数料：5200円

現在の金利1.05%から、現在の最下限金利の0.85%（10年固定）まで引き下げ成功。11年目から金利が1.4%になる予定だが、10年固定が終わる9年6か月頃に借り換え相談を持ち掛ければ、その時の最下限金利まで引き下げることは可能とのこと。金利変更に伴う手数料は5200円。

石田ヤス彦.

総合的に考えて、今回は借り換えではなく条件変更を選択したんだけど、それでも総額で約80万円もの圧縮に成功したんだよ。

おたつ

すげっ！
月々の支払いでみると差額はわずかだけれど、トータルでみるととんでもない額になるんだなー。かなりビックリした。

石田ヤス彦.

ちょっと行動するかどうかでこんなに変わってくるんだよ。

住宅ローンの借り換えはこの銀行がおすすめ

石田ヤス彦.

住宅ローン借り換えの説明と銀行の比較をしてきたけど、おたつ、どうだった？

おたつ

いや、正直驚いた。実際にシミュレーションしてみると、いってもたってもいられなくなるね。

石田ヤス彦.

でしょ？ 冒頭でも話したけど、正直、この記事で紹介しているネット系の銀行であれば、そこまで大きな差は出ないと思う。とにかくやることが大事。

おたつ

でもそれじゃあ、元も子もなくない？

石田ヤス彦.

いや、とことん比較して、ベストな銀行を見つけることは大賛成だよ。でも、それって結構大変なこと。そこまでやって途中で挫折してやらないくらいなら、極端な話、借り換えメリットがある銀行ならどこでもいいと思うんだ。一番の問題は、細かいことを気にして行動しないことなんだから。

おたつ

確かにそのとおりかも。
じゃあ、ヤスのおすすめ銀行ってあるの？

石田ヤス彦.

住宅ローン借り換え大作戦で紹介したソニー銀行はおすすめだよ。

おたつ

そのこころは？

Teamサバイブがプロデュースした借り換え大作戦でお世話になったソニー銀行にはとても好印象な応対をしてもらえました。

アタックした銀行のほとんどが、銀行にリスクのない変動金利を勧めてきましたが、ソニー銀行だけが変動金利と合わせて固定金利も勧めてくれ、お客さんの利益を優先する銀行という印象を強く受けました。

借り換えについての相談時間も他の金融機関の2倍ほどかけて、じっくりと説明してくれ、さらに、低金利、且つ、事務手数料が安く、保証料も繰上げ返済手数料もなし、と総合的にお得な銀行です。

石田ヤス彦.

ソニー千葉が出てる映画もおもしろいよ！

おたつ

そのソニーだけど、そのソニーじゃないよ～。

石田ヤス彦.

ソニー銀行は顧客満足度第1位というのもポイント高いね。

>> ソニー銀行の公式サイトはこちら

まとめ

住宅ローンの借り換えは、残債の圧縮だけでなく、毎月の返済額を変えずに期間を短縮して、定年前にローンを終えるなどの安心感を得ることもできます。

また、今の低金利の時期に変動金利から固定金利に借り換えておけば、将来の金利変動に怯えることもありません。

とにかくまずはシミュレーション。残存期間が短い方も残高が少ない方も、メリットが出ないなんて決めつけず、まずはシミュレーションをしてみましょう！

石田ヤス彦.

この記事を読んでいる人のほとんどが、少なからず住宅ローンの借り換えに興味があるはず。せっかく第一歩を踏み出したんだから、めんどくさがらずに完遂して欲しいんだ。迷っているうちに時間ばかり経って、結局やらないなんてもったいなさすぎるよ！

おたつ

オレもやる！

サバイブ一押しの銀行
>> ソニー銀行の公式サイトはこちら

それでは、Can you survive?
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