住宅ローンはマイナス金利かつ消費税増税前の2016年がチャンス

住宅ローンを組むならいつが良いのでしょうか?
実は、マイナス金利の適用が決まって消費税増税を目前に控えた今が最大のチャンスです!

消費税増税前に住宅ローンを借りよう

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まいど!投資が趣味のヤマザキOKコンピュータです!

前回の記事【マイナス金利とは?|わかりやすくするため図解にした】にて解説した通り、2016年2月16日から日本銀行はマイナス金利を導入します。

その影響で、住宅ローン金利が史上最低値まで下がっています。
「このままいけば住宅ローン金利もマイナスになるのでは?」という見方をしている専門家もいます。

ならば、住宅ローンを組んで家を買いたいと思っている方はもう少し待ったほうがいいのでしょうか?

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僕は今から2017年4月までのおよそ1年間が、100年に1度あるかないかのビッグチャンスになると思っています!

マイナス金利で住宅ローンはどう変わる?

住宅ローンの仕組みはマイナス金利で変わる?
住宅ローンは以下の金融機関から借りることができます。

  • 都市銀行・信託銀行
  • 地方銀行
  • その他の銀行(ネット銀行など)
  • 信用金庫
  • 信用組合
  • 労働金庫
  • その他(JAバンク・住宅ローン専門金融機関など)
  •  
    これらの金融機関は全てマイナス金利適用の影響をモロに受けているので、早くも住宅ローンに変化が出始めています。

    すでに、三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行、りそな銀行などの住宅ローン10年固定型金利は1.10%から1.05%に引き下げられ、メガバンクとしては過去最低水準となりました。
    さらに住宅金融支援機構の長期固定住宅ローン「フラット35」の金利も、1.54%から1.48%に下がりました。

    「たかが0.05~6%……」
    と思うかもしれませんが、このわずかな数字には数十万円の価値があります。

    5000万円の住宅ローンを組んだ場合の月々の支払い額試算
    (35年元利均等・固定金利・ボーナス返済なし)
    金利毎月の支払額総返済額
    1.54%15万4073円6471万0815円
    1.48%15万2602円6409万3026円

    一軒家・マンションの購入は人生最大の買い物です。

    住宅ローンはあまりにも額が大きく、返済期間も長期間。
    上の試算では、金利がたった0.06%違うだけで返済額に61万7789円の差が出ました。

    数年前に固定金利の住宅ローンを組んだ人は2%や3%以上の人も珍しくありません。

    それだけ今のローン金利は異常に低金利だと言えます。

    デンマークではローン金利がマイナス?

    デンマークではマイナス金利の住宅ローンがある。
    スイス・デンマーク・スウェーデンの3か国は、日本よりも先にマイナス金利が適用されたことがあります。

    2012年からマイナス金利を導入しているデンマークでは、一部の住宅ローンにおいて基準金利がマイナスになり、2016年上半期は6100人以上が毎月117クローネ(約2000円)の利息を受け取ることになりました。

    2015年のクリスマス直前にデンマークの住宅ローン専門会社ノルディア・クレジットの「クリスマスプレゼントはマイナス金利」という発言は、経済界でとても大きな話題になりました。

    つまり日本でもこの先、住宅ローン金利がマイナスに突入する可能性も十分あるということになります。

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    お金を借りたのに利息がもらえるって不思議ですね!

    住宅ローンはいつ借りるべき?

    それでは、デンマークのように住宅ローンがマイナスになるまで待ったほうが良いのでしょうか?

    マイナス金利の導入は日本にとって初めてのことなので、今後どのような影響が起きるかは断言できません。

    しかし2017年には、我々の生活にとってもう一つの大きな転換期が控えています。

    それは消費税の増税です。

    このことを考慮すると、住宅ローンで家を買うなら今年中にローンを組んでしまうのがお得なのではないかと考えます。

    検証もかねて説明しましょう。

    2017年4月、消費税が10%に

    2015年3月、税制改正関連法が参議院本会議で可決され、2017年4月から消費税率を10%へ引き上げることが確定しました。

    土地部分は消費税がかからないとはいえ、建物価格には消費税がかかります。

    たかが2%……
    とあなどってしまいますが、
    5000万円の2%は100万円!

    新築の一軒家の購入を検討している人や、豪華なマンションを探している人にとってはかなり大きな負担になります。

    消費税の増税分は「すまい給付金」が負担してくれる?

    消費税が5%から8%に上がった際「すまい給付金」という新しい制度がつくられました。

    自らが居住する住宅の取得に際し、購入者の年収に応じて一定のお金がもらえる制度です。

    現在(消費税率が8%のとき)のすまい給付金は、年収が510万円以下の方に支給されます(下の図を参照)。

    消費税8%適用中
    年収都道府県民税
    の所得割額
    給付基礎額
    425万円以下6.89万円以下30万円
    425万円超
    475万円以下
    6.89万円超
    8.39万円以下
    20万円
    475万円超
    510万円以下
    8.39万円超
    9.38万円以下
    10万円

    ところが、消費税率10%の適用後(2017年4月以降)は「すまい給付金」の支給額が多くなり、いままで対象外だった年収510万~775万円の人ももらえるようになります。

    消費税10%適用後
    年収都道府県民税
    の所得割額
    給付基礎額
    450万円以下7.60万円以下50万円
    450万円超
    525万円以下
    7.60万円超
    9.79万円以下
    40万円
    525万円超
    600万円以下
    9.79万円超
    11.90万円以下
    30万円
    600万円超
    675万円以下
    11.90万円超
    14.06万円以下
    20万円
    675万円超
    775万円以下
    14.06万円超
    17.26万円以下
    10万円

    では、実際にマイホームを購入するなら
    「消費税が8%のうち」と「消費税が10%になってから」
    どちらがお得なのでしょうか?

    比べてみました。

    消費税が8%から10%に上がった場合の負担額の変化
    年収400万円600万円
    建物価格
    (年収の3倍で試算)
    1200万円1800万円
    消費税率UPによる
    差額(2%)
    24万円36万円
    すまい給付金の差額+20万円+30万円
    結果-4万円-6万円
    年収800万円1000万円
    建物価格
    (年収の3倍で試算)
    2400万円3000万円
    消費税率UPによる
    差額(2%)
    48万円60万円
    すまい給付金の差額なしなし
    結果-48万円-60万円

    上の表では「年収の3倍の建物を購入した」と仮定して
    消費税による負担増と
    すまい給付金による支給額を計算したものです。

    結果、ほぼ全ての場合においてマイナスになったので、多くの方にとって消費税8%のうちに購入したほうが得になるようです。

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    消費税が5%から8%に上がったときは「上がるのを待ってから購入したほうが得になる人」もたくさんいたそうですが、今回は待たずに買ったほうがお得になりそうですね!

    期間限定!住宅ローン減税でキャッシュバック!

    さらに、2019年6月までに自宅を購入すると住宅借入金等特別控除(通称:住宅ローン減税)によって、最大400万円が減税されます。

    住宅ローン減税を簡潔に説明すると、住宅ローンを組んでからの10年間、年末時点で住宅ローン残高の1%が控除される制度です。
    (ローン残高が3000万円なら最大30万円控除されるが、年間40万円までという上限があるので、ローン残高が4000万円でも5000万円でも年間控除額は40万円まで)

    お給料をもらっている場合は所得税が給与から源泉徴収されているので、家を買った翌年に確定申告すれば数十万円が返ってくるというかなりハッピーな状況になります。

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    ちなみに、住宅を購入した1年目だけは確定申告が必要ですが、翌年以降は勝手に計算されて年末調整でお金が返ってきます。

    住宅ローン減税をもらうには

    住宅ローン減税を受けるにはいくつか条件があります。

    所得金額3000万円以下

    年収から各種控除を引いて3000万円超の収入があるようなお金持ちの人には適用されません。
    どうしても受け取りたい場合は何らかの税金対策を講じる必要があります。

    住宅ローンの返済期間が10年以上

    例外がありますが、基本的に10年以上の長期ローンを組まないと減税対象になりません。
    また、控除を受けられるのも最大10年間のみですが、10年のローンでは後半のローン残高が少なくなってしまうので、フラット35などの超長期ローンを組んでいる人のほうがより大きな恩恵を受けられます。

    増改築の場合の制限

    増改築などの場合は、新たに購入する土地の面積が50㎡以上必要です

    借り主の住所であること

    賃貸目的の場合は、例え家族に住ませる場合でも対象外になります。
    購入する住宅に住む本人名義の住宅ローンのみが対象です。

    耐火・耐震性能が一定以上

    耐火建築物以外(木造など)の場合は築20年以内。
    耐火建築物(鉄筋コンクリートなど)は築25年以内でなければなりません。

    リフォームは100万円以上

    リフォームでの住宅ローンを組む場合も減税対象となりますが、増改築費用が100万円以上である必要があります。

    家やマンションを買うなら今!

    今回のマイナス金利の適用によって日本の経済がどのような影響を受けるか、正確なことはまだ誰にも予想できません。

    しかし、我々一般の消費者がいちばん確実にプラスの影響を受けるのが、住宅ローンの金利が下がることです。

    空き家問題に東京オリンピック、中国や南欧の経済危機……
    日本の土地の価格は様々な影響を受けて変動するので、これから先どう動いていくのかはわかりません。

    しかし、上述の消費税増税や住宅ローン減税などのことも考えると
    「数年後に住宅を買おう」と考えている人は少し前倒しにして、住宅ローンが最低金利を更新した今年のうちに購入を進めても良いのではないでしょうか。

    数年前に住宅ローンを組んだ人は大損?

    ヤス彦
    じゃあ、数年前の金利が高かった頃に住宅ローンを組んで家を購入した人は大損してしまったってこと?
    ヤマザキOKコンピュータ
    たしかに得ではありませんが、今立ち上がればまだ間に合いますよ!
    ポイントは住宅ローンの借り換えです!!

    検証しながら説明していきましょう!

    2011年2月、住宅金融支援機構の長期固定住宅ローン「フラット35」の金利は2.55%でした。
    このとき5000万円を借りて、ボーナス返済無しで元利均等返済した場合、毎月18万0090円返済することになります。

    これを5年間返済し続けたのがこの図です。
    マイナス金利の住宅ローン

    18万円×60か月=1080万円を返済し、利子で608万円増えたので、残りの借金は差し引き4528万円。

    この調子で35年間続けると、結果的に7563万7712円を支払わなければなりません。

    5年間、毎月18万0090円を支払ってきたので、18万0090円×60か月=1080万5400円を返済し、残りの返済予定額は6483万3212円

    そのことを参考に、先ほどの図を書き換えるとこうなります。

    住宅ローンの総返済額の計算

    このまま35年間にわたって18万0090円を支払い続けることで、住宅ローンを完済することができます。

    ところが冒頭でも紹介したとおり、マイナス金利の影響を受けて、住宅金融支援機構の長期固定住宅ローン「フラット35」も史上最低金利の1.48%まで下がっています。

    総返済額で比べるとこうなります。

    kinri22

    金利が1.48%のうちに5000万円を借りて、同じ条件で返済した場合の総返済額は6409万3026円

    ヤス彦
    え!?さっきの2.55%で借りた人が5年間かけて返済した後より少ないじゃん!
    ヤマザキOKコンピュータ
    そうなんです!借りた時期がたった5年違うだけで、総返済額に1100万円以上の差が出てしまいました。
    月々の支払額は15万2602円なので、先ほど例に挙げた人(金利2.55%の場合)より2万7488円も安くなってます。
    ヤス彦
    固定金利のローンはこれが怖いんだよなあ。
    何かいい方法ないの?
    ヤマザキOKコンピュータ
    簡単です!
    低金利のうちに他の会社からお金を借りて、今のローンは一括返済しちゃえば良いんですよ!
    ヤス彦
    え?どういうこと?

    住宅ローンの借り換えで逆転だ!

    住宅ローンの借り換え
    いま返済している住宅ローンを一括返済するために別の金融機関などからお金を借りることを住宅ローンの借り換えと言います。

    ローンの残高や返済期間によっては、返済額が100~1000万円ほど減ることも珍しくありません。

    5年前に借りた5000万を借り換えた場合

    2011年に金利2.55%で借りた5000万円をコツコツ返し続けた場合と
    金利1.48%に下がった今のうちに住宅ローンの借り換えを行った場合を比較してみましょう。

    5年前に5000万円借りた場合
    ローン残高4528万68円
    残り返済期間30年
    適用金利2.55%
    毎月の返済額18万90円
    残りの返済総額6483万2400円
    借り換えた場合
    ローン残高4528万68円
    借換手数料
    (2%+印紙代)
    約120万円
    残り返済期間30年
    適用金利1.48%
    毎月の返済額15万9036円
    残りの返済総額5725万3175円

    ローン残高は一緒。むしろ手数料がかかる分、借り換えたほうが返済額は増えるように見えますが、適用金利が違うので、最終的には約758万円の節約に成功しました。

    これ以上効果が出る方も多いでしょう。

    金利の低いうちに固定金利のローン(フラット35など)に借り換えておけば、今後の支払いがかなり楽になります。

    住宅ローン金利が史上最低をマークした今こそ、借り換えのチャンスです!

    住宅ローンの借り換えで効果の出る人とは?

    先ほどもチラッと出てきたように、住宅ローンの借り換えには以下のような手数料がかかります。

  • 元の銀行に払う手数料:約3万円
  • 新しい銀行に払う手数料:0~3万円
  • 事務取扱手数料:お借入金額の2%+消費税
  • 登録免許税:元本×0.1~0.3%
  • 司法書士報酬:5~10万円
  •  
    これらの費用をざっくり計算すると以下のようになります。

    借入額:手数料
    1000万円:37万円
    2000万円:58万円
    3000万円:79万円
    4000万円:100万円
    5000万円:120万円

    借り換えによる削減額がこれらの費用を上回る(削減額>手数料)ようであれば、借り換えをしたほうが良いでしょう。

    逆に、手数料>削減額となる方や、差額が数千円で労力に見合わない、といった方は借り換える必要がないということになります。

    金利差・ローン残額・残りの支払期間など、様々な要因を集めて計算する必要があるので、一度シミュレーションしてから金利や手数料の安い銀行に相談することをオススメします。

    >>借り換えシミュレーションはこちら

    借り換えの条件

    フラット35からフラット35に借り換えるには、いくつか条件があります。

  • 返済開始から1年以上経過していること
  • 遅滞なく返済を行っていること
  • 現在借りている金融機関とは別のところから借り換えること
  • フラット35Sに借り換えることはできない
  •  
    以上の条件を満たしていれば、再度フラット35で借り換えることができます。

    これならば、固定金利の安心感をそのままに返済の負担が軽減されることになります。

    なお、現在フラット35を借りている人はフラット35のホームページから「借り換え対象住宅に関する確認書」をダウンロードして提出すれば、通常2~3万円かかる検査費用も無料となります。

    借り換えるならどこ?

    借り換えの条件でも確認した通り、住宅ローンを借り換えるには、現在借りている金融機関とは別のところからでなければなりません。

    では、どの金融機関に借り換えを申し込むのがお得なのでしょうか?

    フラット35の適用金利は取扱期間によって異なります。もちろん金利は低いほうが良いのですが、融資事務手数料などのコストの違いで実質金利が変わってくるので表示された金利だけで比べてはいけません。

    フラット35を利用する際には、金利水準が低くて融資事務手数料も安い金融機関を選択するのがポイントです。

    住信SBIネット銀行やソニー銀行、新生銀行といったネット銀行は窓口が少ない代わりに、低金利・低手数料での融資が狙えます。

    中でも住信SBIネット銀行は、通常は発生する、保証料・一部繰り上げ返済の手数料・返済口座への資金移動の手数料を0円にすることができます。

    また、団体信用生命保険と8大疾病保障が無料でついてくるという独自のメリットも魅力的です。

    団体信用生命保険
    住宅ローンの返済期間中に万一のことがあった場合に、保険金によって住宅ローンの完済を行うことを目的とする団体保険商品です。
    被保険者が保険期間中に死亡したとき、または責任開始日以後に生じた傷害または疾病により所定の高度障害状態となったときに保険金によって住宅ローンが完済されます。
    8大疾病保障
    8疾病で所定の就業不能状態になった場合、月々の返済を保障します。
    責任開始日以降に被った3つの特定疾病(がん(悪性新生物)、急性心筋梗塞、脳卒中)または5つの重度慢性疾患(高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎)により、一定期間以上就業不能状態となった場合、ローン残高相当額が保険会社より三井住友信託銀行に支払われ、住宅ローン返済に充当されます。

    このような保証が無料で付いてくるので、
    「住宅ローンを組んだあとに自分にもしものことがあったら残された家族が……」
    という心配を払しょくしてくれます。

    また、保険料の節約にもなるので、かなりお得なサービスだといえるでしょう。

    >>>住信SBIネット銀行の住宅ローンについて詳しくはこちらから

    これから買う人はお早めに、既に買った人は借り換えを

    まとめると、マイナス金利による影響で住宅ローン金利が下がった結果

  • 家を買うならば住宅ローンの金利を安く組むことができる
  • 数年前に組んだ住宅ローンがまだまだ残っている人は借り換えでかなり借金を減らせる
  • という、空前の大チャンスが到来しています。

    ヤマザキOKコンピュータ
    これから購入を考えている方も、既に住宅ローンを組んでいる方も、この機会にぜひ!

    ということで以上「住宅ローンはマイナス金利かつ消費税増税前の今年がチャンス」でした!

    それでは、Can You Survive?


    マイナス金利についてはこちらの記事もご覧ください!

    マイナス金利とは?|わかりやすくするため図解にした

    2016.10.17

    マイナス金利時代に転職すべき会社はここだ!沈む会社、浮かぶ会社

    2016.02.05