REITとは?REITで高利回り3%!おすすめリートETF

REITとは?"

 

せいきゅん
ヤス、ついにマイナス金利が導入されたね。
ヤス彦
すぐに僕たちの生活に影響があるのかな?
せいきゅん
得する面でいけば住宅ローンの金利が下がるね。デメリットの面では銀行は個人の普通預金にマイナス金利を適用しない代わりに、振込手数料やATMの時間外手数料を値上げしてくると思うよ。
ヤス彦
それは嫌だな。
せいきゅん
国債メインで運用している学資保険も、販売を中止する会社が現れる可能性がある。
ヤス彦
安全な商品には利息がつかない時代になるのかー。まだ子供も小さいし将来の教育資金や老後資金とか、どうすればいいのかな……
せいきゅん
まぁこのタイミングで資産運用のことを考えていくしかないよね。
ヤス彦
今年は資産運用をはじめようと思っていたから、いいタイミングか。

そうね。もう持っているお金すべてを銀行に預けておけばいいという時代ではなくなった。

一番安全な資産運用である国の債券=国債(こくさい)もこのマイナス金利で10年物の利回りすらマイナスになった。10年間お金を貸して返ってくるときにマイナスになるという前代未聞の状況だ。年金生活者の方などは収入がないので、国債のように元本保証の安全な資産運用をしていたんだけど、また一つオプションがなくなってしまったね。

このタイミングで銀行や証券会社の営業の人は、自分たちの手数料がたくさん取れる投資信託などを勧めてくるだろうから気をつけないとね。ヤスのご両親は大丈夫?

ヤス彦
大丈夫!運用する資産がないから(笑)
せいきゅん
それは逆の意味で心配だけどね(笑)

NISAを使って投資をしていく

マイナス金利時代は僕らも自分のお金を自分の意思で運用していかないといけない。お得な制度であるNISAを使って投資を考えていこう。

ヤス彦
NISAは株式投資の利益に税金がかからない制度だよね。

そうそう。NISAとは「少額投資非課税制度」の略で、投資した株や投資信託が値上がりして利益が出たときに税金がかからない制度なんだよ。

100万円で買った株が3倍の300万円になったとするよ。これを売却すると300万円-100万円で200万円の利益になる。これがNISA口座ではない通常口座だと利益額に20%の税金がかかるんだ。だから200万円×0.2=40万円が税金となり、手取りは160万円となる。

NISA口座での売却になると非課税なので税金は0円。200万円がそのまま手取りになる。こんな有利な口座を使わない手はないよね。

NISA口座で株や債券、REITのETFを積み立てていくのが投資の第一歩だと思う。

そしてマイナス金利を受けて、REITがとても注目を浴びているんだ。

ヤス彦
REIT?

マイナス金利になりREIT(不動産投資信託)が注目されている

REITとはReal Estate Investment Trustの頭文字で不動産の投資信託のことなんだ。わかりやすく言うと「大家さんをやっている会社」に投資をすることだね。

REITを運営しているのは株式会社でなく投資法人。僕らがこの投資法人にお金を投資して、そのお金をつかって投資法人はビルなどを買う。

そしてこのビルを賃貸し賃料から経費を引き、残った利益の90%を投資家である僕らに分配金として還元してくれるんだ。

通常ビルを買うには何十億というお金が必要だけど、REITは1口約7万円*から買えるんだ。

*1口とは最小の売買単位のこと。株には売買単位が決まっておりまして、売買単位が1株のものもあれば100株のものもある。1株が売買単位の銘柄は1株700円だとすると1株700円から購入できる。売買単位が10株だと(700円×10株=)7000円から購入できる。100株が売買単位だと(700円×100株=)7万円から購入できる。

1月29日に日銀黒田総裁がマイナス金利バズーカーを決定して、一気にREITが注目を浴びた。東証REIT指数は1月29日に前日比5.3%の急上昇。さらに翌営業日2月1日も3.8%の上昇。

東証REIT指数2016.2.1
(日本証券取引所グループ:東証REIT指数)

なぜREITが注目されているのか?

なぜREITが急上昇してきたのかというと2つの要素があって、

1つがマイナス金利で国債を買っても収益をあげられない地方銀行がREITをさらに買ってくるんではないかという思惑がはたらいたこと。

顧客から預かっていた預金を国債などで運用していた地方銀行はマイナス金利によって国債を購入しても今までのような収益があげられなくなる。株式はリスクが高いので、あまりウエイトを増やしたくない。となると株式ではなく平均利回りが3%以上あるREITをさらに購入してくる可能性が高いという連想がおこりREITが買われた。

もう1つの要素がマイナス金利よって金利が下がり、投資法人(REIT)の利払いが減るということ。

投資法人は銀行借入れや社債を発行してビルなどを購入している。この支払い金利が0.1%減るとそれだけで利益が増え、分配金が2%上がる可能性がある*と言われている。
*日本経済新聞2016年2月22日朝刊:堅調REITくすぶる懸念

東証1部上場企業の平均配当金利回りが1.93%に対して、東証に上場している56社の上場REITの平均分配金利回りは3.55%と1.84倍ある(2016年9月5日現在)。

そこからさらに分配金が2%上昇するならば買いだ! ということで投資家はわれ先に突っ込んできたんだ。

REITの利回りが平均3.5%を超える理由

なぜREITの分配金が株式会社の配当金より高くなるかというと、投資法人は不動産だけを運用できる制限がある代わりに法人税が免除される仕組みになっているんだ。

上場している株式会社は税引き後利益から株主に配当金が支払われるが、投資法人は税引き前の利益から分配金が支払われる。だから分配金利回りが3%を超えてくるんだよね。

ヤス彦
マイナス金利で普通預金の金利が0.001%だから、3%はすごく高いね。

もちろんREITの価格が上がればそれだけ購入する金額も高くなるから利回りは低下する。今なら平均で利回り3.55%あるからそれほど割高になっているわけではない。上記で説明した通りマイナス金利で支払い利息が減ると分配金がさらに上がる余地もある。

さらにNISA口座でREITを購入すれば、分配金にも税金がかからないんだ。

ヤス彦
そうなんだ!売却したときの利益だけじゃなく分配金にも税金がかからないんだ。

そうなんだよ。お得だよね。

今なら利回りが5%を超える銘柄も7つあるよ(2016年9月5日現在)

(56銘柄の利回りランキング)

平均5%の利回りが20年間続けば、それで投資した元本は回収できて21年目からの分配金と売却価格はすべて利益になる(購入100万円×5%の利回り=5万円 ×20年間=100万円の分配金)。

もちろんその投資法人が所有している不動産の空き部屋が埋まらず賃料が思うように回収できなかったり、所有しているビルの不動産価格が下落する可能性もある。その投資法人が潰れてしまうリスクもゼロではない。

ヤス彦
そのリスクが怖いよなー。

誰しもがリスク(投資)からは逃げられない。

せいきゅん
当たり前だけどリスクのないところにリターンはない。

絶対に損をしたくないなら、全額現金で銀行預金かタンス預金をするしかない。それでもインフレになればお金の価値は下がって、結果的に損をする。

将来もらう年金の積立金も50%は株で運用されているし自宅を買えばそれは投資だし、会社選びも自分の労働力をどの会社に投資するのかというようなものだ。同じ仕事でも投資する会社によって給料というリターンは大きく変わってくる。僕らの行動の多くは投資要素があり、そこにリスクとリターンが存在する。

ヤス彦
そのリスクを見ないようにしているだけね。

そうだね。マイホームは一生売ることがないから投資じゃないって人がいるけど、それは間違っている。10年後に買おうとしている家が半額になるなら10年間は賃貸で暮らして10年後に買えば半額で買うことができる。

それに家を売らざるを得ない、貸さざるを得ないピンチな状況は予測に反して出てくることもある。人生は何が起こるかわからない。そのときに買った価格や月々のローン額より低いお金しか得られないなら、それはやっぱり投資に失敗したということになる。

ヤス彦
それを考えちゃうと、何もできなくなるよね。

けどヤスは生命保険に入り、年金も払っている。これも投資だよね。

大切なのはリスクを怖がることではなくコントロールすること。株やREITは短期的に価格が下落しても、長期的に上昇すれば問題ない。短期的な予測は難しいけど、歴史上長期的には株もREITも上昇している。

ヤス彦
どうやったらリスクを抑えられるの?

投資で短期的な価格暴落を抑える方法

投資の格言として「卵を1つのカゴに盛るな」というものがある。

1つのカゴに全部の卵を乗せていたら、カゴが落ちたときにすべての卵が割れてしまう。だからなるべくいろいろな商品を少しずつ持っておくのがリスク分散になる。

REITは今、56銘柄上場している。一番安く買えるのが1口約6万2000円のインヴィンシブル投資法人(分配金利回り5.16%)で、一番高いのが星野リゾート・リート投資法人の126万円だ。1年間120万円の制限があるNISA口座では、最低購入価格が高い銘柄は複数購入することができない。

ヤス彦
なるほど、一番高い銘柄は120万円までのNISA口座で買うことすらできないんだね。ちなみに星野リゾート・リート投資法人ってあの「星のや」の物件を持っているの?

そうそう。他にも森ヒルズリート投資法人<3234>というのがあって、ここは六本木ヒルズのド真ん中にある森タワーを所有しているから、森ヒルズリート投資法人を買えばヤスは六本木ヒルズの部分所有者になる。

若い女の子と六本木ヒルズに行って、

ヤス彦
オレ、このビル少しだけどもっているんだよね。
若い女の子
え~、何言っているんですか~(笑)
ヤス彦
いやいや、REITっていうのがあってね、かくかくしかじか、うんぬんかんぬん……
若い女の子
(意味はよくわからないけど、この人すごいかも。本当にこのビルのオーナーなの!?)

ってことになるよ。

慎平
自分、それ買います!

夢しかないっすね!

中島なかじ
しんぺい、大江戸温泉のREITもあるんだよ。
せいきゅん
(出たな、時間ができると「ひとり銭湯」に行く女)
中島なかじ
東京お台場 大江戸温泉物語は、スーパー銭湯の進化系で「遊ぶ・飲み食う・浸かる」が楽しめる温泉のテーマパーク。

浴衣姿で縁日や屋台メシ(割高)を楽しんだり、大きな露天風呂やジェット付き寝湯・ミストサウナ・檜の桶風呂などいろんなお風呂に入れます。

中島なかじ
友達と遊んだ後、楽しくて帰りたくないという気持ちが高まりすぎて「大江戸温泉に行こう!」と提案することがあります。

18:00以降~おトクなナイター料金で入館→浴衣を選んで入浴→宴会場や屋台村で食事しながらダベる→眠くなったらリクライニングルームや大広間で仮眠ってコース、最高じゃないですか?

せいきゅん
お、おうっ。
中島なかじ
タオルやシャンプー、化粧水など必要なものはアメニティがあるので、思い立ったら身ひとつで行けるところがいいですね。

場内ではリストバンドで会計して帰りに清算するキャッシュレススタイルもラクちん。風呂上がりの牛乳はマストですが、使い過ぎに注意ですよ!

中島なかじ
エポスカードの優待を使うと、18:00~2:00まで1500円で過ごせます。
※2:00~5:00までは深夜割増料金が+2160円かかりますが、3560円で泊まれるって考えたらコスパ高い
せいきゅん
セゾンカードやビューカードの優待もあるし、ホームページでも割引券を配布してるんだね。
中島なかじ
それに、大江戸温泉は、お台場だけじゃないんですよ!
中島なかじ
・TBSテレビ『マツコの知らない世界』でも紹介されていたホテル ニュー塩原
・香川にあるニューレオマワールド、ホテル レオマの森
・大阪にある箕面観光ホテル・スパーガーデン

など、経営破たんした温泉旅館や公共の宿を買収→リニューアルして出店しているので、実は全国に大江戸温泉物語の血脈が広がっているんです。

中島なかじ
それぞれの施設が個性的で温泉や日本の魅力を感じることができるので、訪日外国人旅行客のインバウンド需要にもばっちり応えられる施設だと思います。
せいきゅん
へーえ。
中島なかじ
大江戸温泉物語が経営する旅館には、1泊2食(食べ放題)付きで7980円~泊まれるんです(公式サイトのベストレート保証)。
せいきゅん
星野リゾートはお高くて手が出ないけど、大江戸温泉物語の宿なら無理せず家族旅行に行ける、親を連れていける~というイメージでしょうか。
せいきゅん
あ~行きたい泊まりたい。
バイキングでお腹いっぱい食べてから大衆演劇や歌謡ショーを観てワーキャー言いたい。
せいきゅん
もうわかった。わかったから……

そんな感じで、投資法人がどんな物件持っているかを調べて運用を担当している資産運用会社が優秀かどうかも調べて、今後利益がたくさん出そうなREITを買いたいという人は個別のREITを買うのがいいと思う。

自分の分析に自信があるなら「卵を1つのカゴに盛った」ほうが、当然リターンは高くなる。ハイリスク・ハイリターンだ。

けどほとんどの人は本業の仕事が忙しくて個別REITを調査する時間はない。100万円のREITを買って年に3%=3万円の収入しかないことに多くの時間を使うのは効率的ではない。自分の本業の付加価値を上げるために時間を使うほうがリターンが大きい。

だから投資法人や物件の調査が好きじゃない人は、53銘柄を全部買ってくれているETFを買うといいよ。そうすれば最悪1社が潰れたとしても被害は53分の1だよね。

ヤス彦
ETF。聞いたことがあるけど、どういう仕組み?

ETFとは

ETFとは証券取引所に上場している日経平均のような指数に連動させる投資信託のことなんだ。

さっき見せた東証REIT指数のチャートは東証に上場している53銘柄の指数なんだけど、これに連動させるETFがある。

ヤス彦
ということは、そのETFを買えば53銘柄全部を買っていることと同じ?

そうなんだよ。さらにETFなら1口2万円弱から買える。

東証REIT指数に連動するETFは下記の6つ。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信<1343> 信託報酬 0.320%
運営会社 野村アセットマネジメント、売買単位 10株(1口約1万9490円)
取引量 2万0263口、利回り2.75%(過去実績)

上場インデックスファンドJリート<1345> 信託報酬 0.300%
運営会社 日興アセットマネジメント、売買単位 100株(1口約18万5700円)
取引量 697口、利回り2.89%(過去実績)

MAXIS Jリート上場投信<1597> 信託報酬 0.250%
運営会社 三菱UFJ国際投信、売買単位 10株(1口1万8700円)
取引量 567口、利回り2.65%(過去実績)

NZAM 上場投信 東証REIT指数<1595> 信託報酬 0.248%
運営会社 農林中金全共連アセットマネジメント、売買単位 10株(1口約1万8600円)
取引量 34口、利回り2.72%(過去実績)

SMAM 東証REIT指数上場投信<1398> 信託報酬 0.220%
運営会社 三井住友アセットマネジメント、売買単位 10株(1口約1万8600円)
取引量 5口、利回り2.14%(過去実績)

iシェアーズ JリートETF<1476> 信託報酬 0.160%
運営会社 ブラックロック、売買単位 1株(1口1851円)
取引量 1176口、利回り1.94%(過去実績)

(2016年2月22日現在:現在の東証REIT指数連動型ETFの詳細)

*1口とは最小の売買単位のこと。株には売買単位が決まっておりまして、売買単位が1株のものもあれば100株のものもある。1株が売買単位の銘柄は1株700円だとすると1株700円から購入できる。売買単位が10株だと(700円×10株=)7000円から購入できる。100株が売買単位だと(700円×100株=)7万円から購入できる。

ETFは買うときと売るときに証券会社に支払う売買手数料と、1年間に1度運営会社に支払う信託報酬という2つの手数料がある。だからどちらも低いに越したことはない。

そうすると信託報酬が0.160%のiシェアーズ JリートETF<1476>がいいように見えるけど、この銘柄は1口1800円から投資できるようにしたためか利回りが1.94%と伸びない。

また信託報酬が0.220%のSMAM 東証REIT指数上場投信<1398>は1日に5口(50株)ぐらいしか取引がない。1日5口しか取引がないと売りたいときにすぐに売れなかったり、思ったような価格で取引されなかったりする。

ETFの規模を示す時価総額が一番大きいのはNEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信<1343>。これだと1日の取引量も2万0263口とSMAM 東証REIT指数上場投信の4000倍以上ある。信託報酬は0.320%と一番高いが1口約1万9000円から投資ができて、利回りも2.75%ある。

なのでNEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信が一番安全でバランスがいいと思う。

ヤス彦
なるほど。ETFになると個別REITより分配金は少し低くなってしまうんだね。
せいきゅん
そうなんだ。価格が違う銘柄を同じ数量だけ買っても平均にはならないから利回りの低い銘柄を複数購入したりすると、どうしても全銘柄の平均利回りより低くなってしまうんだ。
ヤス彦
でも僕みたいな投資初心者は分配金が多少低くなってもETFのようなリスクが分散された銘柄で少しずつ始めるのが良さそうだね。
せいきゅん
そうだね。まずはETFで始めていろいろと興味がわいて調べるようになったら個別REITを買ってもいいかもしれないね。
ヤス彦
NISAをやる証券会社はやはりネット証券を選ぶべき?

どの証券会社でNISA口座を開設すればいいのか?

リアル店舗がある証券会社より手数料が安くなるネット証券がやっぱりおすすめ。そしてネット証券の中でもシェアNo.1であるSBI証券で僕はNISA口座を開設している。

SBI証券ではNISA口座内の売買手数料を無料にしている。だからSBI証券のNISA口座でREITを買えば手数料は0円だよ。

もちろんREITのETFの他にも、株式のETF、個別株など上場している株式はSBI証券のNISA口座ですべて買える。そして売買手数料はすべて無料。

ヤス彦
手数料が無料ってすごいね。

NISAは2014年から始まったんだけど、2014年から僕はずっと売買手数料無料で使わせてもらっている。

★★SBI証券の詳細はこちらから>>

さて2016年は投資の一歩を踏み出そう。

 

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